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Wir sind als Immobiliengutachter auch in Morsbach und im Oberbergischen Kreis mit der Immobilienbewertung befasst. Die Immobiliensachverständigen setzen in Morsbach und im Oberbergischen Kreis rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Gemeinde Morsbach ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Gemeinde Morsbach sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Oberbergischen Kreis, im Bergischen Land, im Rheinland sowie in Morsbach.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Morsbach neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Morsbach zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Gemeinde Morsbach gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Morsbach und im südlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Morsbach
Morsbach befindet sich ganz im Süden des Oberbergischen Kreises. Das gesamte Gemeindegebiet ist 55,96 km² groß, sodass sich eine Bevölkerungsdichte von 183 Einwohnern/km² ergibt. Morsbach besteht aus der Ortschaft Morsbach (Hauptort) und 65 weiteren Gemeinden.
Immobilienpreise in Morsbach
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 1.085 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 680 bis 1.710 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 1.930 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.350 bis 2.350 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.370 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 985 bis 1.530 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 1.710 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.050 bis 2.250 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 5,50 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 4,40 bis 6,75 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 4,95 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 4,20 bis 6,70 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 4,60 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 4,00 bis 5,35 €/m² Wohnfläche
Zahlen für Gewerbemieten liefert die Broschüre „Wirtschaftsregion Köln“ der IHK Köln. Laut Broschüre kosten Ladenlokale in 1a-Lage von Morsbach eine Miete von 4 bis 8 Euro/m²/Monat, während Büros in Hauptlage mit 5 bis 8 Euro/m²/Monat veranschlagt werden. Die Kosten für Produktions- und Lagerflächen liegen bei 2 bis 3,50 Euro/m²/Monat.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Morsbach.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des Bergischen Landes einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Morsbach
Mosbach beschreibt sich selbst als Gemeinde „am Schnittpunkt zwischen Bergischem Land, Sauerland, Siegerland und dem Westerwald“. 
Wir als Immobiliensachverständige für Morsbach und Umgebung sehen insbesondere die reizvollen Landschaften dieser Regionen als einen Grund, sich für Morsbach als Wohnstandort zu entscheiden. Die Hektik größerer Städte ist hier unbekannt. Dafür muss man jedoch in Kauf nehmen, dass man Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte nicht unbedingt immer mit einem kurzen Fußmarsch erreicht.
In Morsbach gibt es mit dem Dolphi-Bad ein Hallenbad. Wintersportfreunde können das Ski-Gebiet Morsbach-Springe-Rom nutzen, in dem sie Skipisten mit Schlepplift und Langlaufloipen vorfinden. Eine Dachorganisation für das durch Vereine organisierte Kulturleben in der Gemeinde ist der Gemeindekulturverband Morsbach. Wer in Morsbach wohnt und außerhalb arbeitet, pendelt beispielsweise nach Waldbröl. 567 Arbeitnehmer aus Morsbach arbeiteten 2011 dort. Das berichtete der Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) 2012. 361 Morsbacher pendelten nach Gummersbach, 314 nach Reichshof, 237 nach Wiehl und 226 nach Köln. Insgesamt standen 3.133 berufliche Auspendler in Morsbach 2.656 Einpendlern gegenüber. Der gesamte Oberbergische Kreis hatte im November 2014 eine Arbeitslosenquote von 5,6% und lag damit unter den Quoten für Nordrhein-Westfalen (7,8%) und Deutschland (6,3%).
Einkaufsmöglichkeiten bietet in Morsbach unter anderem die Bahnhofsstraße. Für Schulbildung gibt es in der Gemeinde die Gemeinschaftsgrundschule Morsbach mit drei Standorten, die Gemeinschaftsschule der Sekundarstufe I Morsbach sowie eine Haupt- und eine Realschule. Für den Besuch eines Gymnasiums bieten sich Schulen in Waldbröl und Wissen/Sieg an. In Waldbröl befindet sich auch eine Gesamtschule.
Gewerbestandort
Morsbach beschreibt sich selbst als eine Gemeinde mit einem branchenmäßig breit gestreuten Klein- und Mittelgewerbe, in dem „die Kunststoff-, Holz- und Metallverarbeitung, die Raummodultechnik, der Systemcontainerbau sowie die elektrotechnische Branche“ vorherrschen. Wir als Immobiliensachverständige für Morsbach und Umgebung empfehlen ansiedlungswilligen Unternehmern eine kluge Vernetzung, beispielsweise durch ein Engagement im branchenunabhängigen Bergisches Unternehmensnetzwerk, das auf eine Stärkung der Wirtschaft im gesamten Bergischen Land zielt. Ein Gewerbegebiet in Morsbach ist das Gewerbegebiet Lichtenberg.
Morsbach hat einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 450% und einen Hebesatz der Grundsteuer B von 430%. Interessante Zahlen für den Einzelhandel liefert die IHK Köln mit Daten der GfK GeoMarketing. Laut Zahlenliste lag die Kaufkraft für den Einzelhandel 2014 in Morsbach bei einem Indexwert von 88,2 (Deutschland: 100). Der Einzelhandelsumsatz vor Ort erreichte den Indexwert 83,9 und die Zentralitätskennziffer von Morsbach erreichte 95,1. Das bedeutet: Kaufkraft fließt aus der Gemeinde ab.
Lage und Verkehr
Morsbach grenzt im Oberbergischen Kreis an Waldbröl und Reichshof. Weitere Nachbarn von Morsbach sind Birken-Honigsessen, Friesenhagen und Wissen im Landkreis Altenkirchen (Rheinland-Pfalz) sowie Windeck im Rhein-Sieg-Kreis. Morsbach ist 54,5 Kilometer von Köln und 46,5 Kilometer von Bonn entfernt. Bis nach Siegburg sind es etwa 37 und bis nach Siegen 20,5 Kilometer. Die Städte des Bergischen Lands Solingen und Remscheid liegen in 56,5 beziehungsweise 51 Kilometern Entfernung (alle Angaben: Luftlinie).
Autobahnauffahrten in der Nähe von Morsbach sind die Auffahrt Freudenberg auf die Autobahn A45 (Sauerlandlinie von Dortmund nach Aschaffenburg) und die Auffahrt Reichshof/Bergneustadt auf die A4, die Deutschland mit Unterbrechung von West nach Ost durchquert. Bahnreisende können den Bahnhof in Wissen/Sieg ansteuern, der an der Siegstrecke von Köln nach Siegen liegt. Morsbach befindet sich im Gebiet des Verkehrsverbunds Rhein-Sieg (VRS). Ein zentraler Haltepunkt für Busse im ÖPNV ist der Busbahnhof Morsbach, von wo aus Busse beispielsweise Waldbröl ansteuern. Für Flugreisen bietet sich eine Fahrt zum Flughafen Köln-Bonn an.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Morsbach, im Oberbergischen Kreis oder im Ballungsraum Köln/Bonn auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
