Immobiliengutachter Mülheim an der Ruhr

Immobiliengutachter Mülheim an der Ruhr

In Mülheim an der Ruhr sind die Immobiliengutachter Neugebauer, Binder und Kirchner u.a. mit der Immobilienbewertung beschäftigt. Die Immobiliensachverständigen sind auch in Mülheim an der Ruhr und im Ruhrgebiet aktiv. Die Immobiliensachverständigen setzen in Mülheim an der Ruhr und im Ruhrgebiet rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.

Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.

Wir sind in unserem Sachverständigenbüro

öffentlich bestellt und vereidigt (Bernd A. Binder), Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Arnsberg und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.

Für uns Immobiliensachverständige ist die Ruhrgebiets-Großstadt Mülheim an der Ruhr ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Mülheim an der Ruhr sehr genau.

Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.

Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung in der Metropolregion Rhein-Ruhr, im Ruhrgebiet sowie in Mülheim an der Ruhr.

Die Immobiliensachverständigen Neugebauer, Binder und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Mülheim an der Ruhr neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Mülheim an der Ruhr zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Mülheim an der Ruhr gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:

Die qualifizierten sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner bzw. der öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliensachverständige Bernd A. Binder setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Mülheim an der Ruhr und im westlichen Nordrhein-Westfalen um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer, Bernd A. Binder und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienstandort Mülheim an der Ruhr

Mülheim an der Ruhr ist Teil des Ruhrgebiets und gehört damit auch zur Metropolregion Rhein-Ruhr. Aufgrund der Lage an der Ruhr nennt sich die Stadt auch Stadt am Fluss. Mülheim an der Ruhr besteht aus drei Stadtbezirken mit neun Stadtteilen auf einer Fläche von 91,28 km². Die Bevölkerungsdichte erreicht 1.826 Einwohner/km².

Immobilienpreise in Mülheim an der Ruhr

  • Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 2.270 €/m² Wohnfläche,
    Spanne: 1.610 bis 3.850 €/m² Wohnfläche
  • Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 3.270 €/m² Wohnfläche,
    Spanne: 2.210 bis 3.850 €/m² Wohnfläche
  • Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.610 €/m² Wohnfläche,
    Spanne: 950 bis 2.390 €/m² Wohnfläche
  • Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 3.330 €/m² Wohnfläche,
    Spanne: 2.750 bis 3.850 €/m² Wohnfläche
  • Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 6,80 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
    Spanne: 5,25 bis 8,50 €/m² Wohnfläche
  • Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 11,05 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
    Spanne: 9,40 bis 13,50 €/m² Wohnfläche
  • Hausmiete: Durchschnitt 9,45 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
    Spanne: 6,30 bis 11,80 €/m² Wohnfläche

Die Broschüre „Wirtschaftsregion Mülheim an der Ruhr, Essen, Oberhausen“ präsentiert den Immobiliengutachtern auf Basis von Daten des Immobilienverbands Deutschland (IVD) Zahlen zu den durchschnittlichen Mieten für Ladenlokale in Mülheim an der Ruhr. Laut IVD kosten kleinere Ladenlokale (bis ca. 60m²) im Geschäftskern der Stadt im Durchschnitt 46 Euro/m²/Monat, während Ladenlokale ab etwa 100 m² für eine Miete von durchschnittlich 30 Euro/m²/Monat zu haben sind. In 1b-Lage des Geschäftskerns werden für kleinere Ladenlokale 16 und für größere 8 Euro/m²/Monat fällig.

In 1a-Lage des Nebenkerns zahlt man 9 Euro/m²/Monat für kleinere und 8 Euro/m²/Monat für größere Ladenlokale. In 1b-Lage des Nebenkerns werden dagegen 6 Euro/m²/Monat für kleinere und 5 Euro/m²/Monat für größere Ladenlokale fällig.

Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Mülheim an der Ruhr.

Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Ruhrgebiet einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.

Wohnstandort Mülheim an der Ruhr

Wir als Immobiliensachverständige der Immobilienbewertung für Mülheim an der Ruhr und Umgebung sehen die Stadt unter anderem als interessanten Wohnort für diejenigen, die in Essen und Duisburg arbeiten. Tatsächlich pendeln viele Auspendler aus Mülheim an der Ruhr in eine der beiden Städte. Das zeigen Zahlen des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) aus 2012. Den Zahlen zufolge arbeiteten 2011 insgesamt 10.946 der 39.199 Mülheimer Auspendler in Essen, 6.028 in Duisburg, 5.029 in Düsseldorf und 4.186 in Oberhausen. Den Auspendlern standen etwas mehr Einpendler gegenüber (39.887). Im März 2015 hatte Mülheim an der Ruhr eine Arbeitslosenquote von 7,8%. Das war etwas unter der Durchschnittsquote von NRW (8,2%) und über der Durchschnittsquote von Deutschland (6,8%).

Ein zentraler Ort fürs Kulturleben der Stadt ist die Museumsmeile an der Ruhr, an der sich unter anderem das Gründer- und Unternehmermuseum, das Kunstmuseum in der Alten Post sowie das Aquarius Wassermuseum als Teil der Route der Industriekultur befinden. Weitere Kultureinrichtungen in Mülheim an der Ruhr sind zum Beispiel das Theater an der Ruhr, die Freilichtbühne und der Ringlokschuppen sowie das Mülheimer Figurentheater. Platz für Veranstaltungen unterschiedlicher Art bieten daneben unter anderem die Stadthalle, die RWE-Sporthalle, Schloss Broich sowie das ehemalige Zisterzienserinnenkloster Saarn, das heute als Kulturzentrum dient.

Das Kloster und Schloss Broich gehören ebenso wie beispielsweise das Schloss Styrum, das Mülheimer Rathaus und die Altstadt zu den Sehenswürdigkeiten von Mülheim an der Ruhr. Sehenswert sind ebenso Meisterleistungen der Ingenieurskunst wie die Ruhrtalbrücke als längste Stahlbrücke Deutschlands. Eine Möglichkeit zur Freizeit im Grünen bieten Grünflächen und Parks wie der MüGa-Park, die Ruhraue und der Ruhrstrand. Badefreunde können in Mülheim an der Ruhr das Hallenbad Süd, das Friedrich-Wennmann-Bad und das Naturbad Styrum ansteuern.

Mülheim an der Ruhr ist neben Bottrop einer der beiden Standorte der Hochschule Ruhr West. Die Schullandschaft der Stadt besteht laut Muelheim-Ruhr.de aus „2 Grundschulen, zwei Hauptschulen, drei Realschulen, fünf Gymnasien, vier Förderschulen, drei Gesamtschulen, zwei Berufskollegs“ sowie einer Waldorfschule. Einkaufsmöglichkeiten bieten die Innenstadt zwischen Bahnstraße und Altstadt sowie das Shoppingcenter FORUM. Im Stadtteil Heißen befindet sich zudem das Rhein-Ruhr Zentrum (RRZ) mit mehr als 200 Fachgeschäften, Restaurants und einem Multiplexkino.

Gewerbestandort

Die auch für Mülheim an der Ruhr zuständige IHK zu Essen bescheinigt der einst von „Kohle, Eisen und Stahl mitgeprägten Großstadt“ eine langsame Verschiebung zum Dienstleistungsbereich, die in den 70er Jahren begonnen hat. Laut Mülheim & Business GmbH arbeiten mittlerweile etwa 28 % aller Beschäftigten in Mülheim an der Ruhr „im Handel, Verkehr und Gastgewerbe, 39 % im weiteren Dienstleistungsbereich und 33 % im produzierenden Sektor“. Als Immobiliensachverständige für Mülheim an der Ruhr und Umgebung sehen wir die Lage der Stadt im Ruhrgebiet als einen vorteilhaften Standortfaktor, da sich viele potenzielle Kunden in gut erreichbarer Nähe befinden.

Mülheim an der Ruhr hatte 2014 einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 490% und einen Hebesatz der Grundsteuer B von 560%. Die Broschüre „Wirtschaftsregion Mülheim an der Ruhr, Essen, Oberhausen“ (Stand: 2014) lieferte auf Basis von Daten der GfK GeoMarketing Zahlen mit Relevanz für den Einzelhandel. Laut Broschüre erreichte die Kaufkraft pro Einwohner in Mülheim an der Ruhr 23.285 Euro/Einwohner, was über dem Durchschnitt für Gesamtdeutschland lag (21.179 Euro/Einwohner). Der POS-Umsatz pro Einwohner hatte in Mülheim an der Ruhr den Wert 6.382 Euro (Deutschland 5.067 Euro). Die Zentralitätskennziffer für Mülheim an der Ruhr lag bei 119,3 (Deutschland: 100). Kaufkraft wurde also aus dem Umland angezogen.

Lage und Verkehr

Mit Oberhausen, Essen und Duisburg hat Mülheim an der Ruhr gleich drei große Nachbarn. Ratingen aus dem Kreis Mettmann grenzt ebenfalls an die Stadt. Die niederrheinische Stadt Krefeld liegt etwa 25 Kilometer von Mülheim an der Ruhr entfernt. Die Entfernung bis nach Düsseldorf beträgt ungefähr 23,5 Kilometern und bis nach Wuppertal im Bergischen Land sind es etwa 26,5 Kilometer. Köln ist ca. 54 Kilometer weit weg und bis ins niederländische Venlo sind es ungefähr 50 Kilometer (alle Angaben: Luftlinie).

Von Mülheim an der Ruhr aus erreicht man recht schnell drei Autobahnen: die A3, die von der niederländischen bis zur österreichischen Grenze führt, die A40 (Straelen-Dortmund) und die A52 (Niederkrüchten-Marl). Anschluss ans deutsche Schienennetz bietet der Hauptbahnhof. Von hier aus fahren im Fernverkehr vor allem Intercity- und Eurocity-Züge, die Mülheim an der Ruhr beispielsweise mit Hamburg, Frankfurt (Main), Innsbruck und Magdeburg verbinden. Regionalzüge fahren von Mülheim an der Ruhr aus unter anderem nach Aachen, Dortmund, Düsseldorf und Essen. Die Stadt gehört zum Verkehrsverbund Rhein-Ruhr (VRR) und der Hauptbahnhof ist auch ein Knotenpunkt für den ÖPNV. Neben diversen Bussen fährt die Bahn U18 durch Mülheim an der Ruhr und verbindet die Stadt mit Essen. Für Flugreisen bietet sich Mülheimern die Anreise an den Flughafen Düsseldorf an.

Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Mülheim an der Ruhr, im Ruhrgebiet oder im Regierungsbezirk Düsseldorf auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.

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