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In Wuppertal sind die Immobiliengutachter Neugebauer, Binder und Kirchner u.a. mit der Immobilienbewertung beschäftigt. Die Immobiliensachverständigen sind auch in Wuppertal und im Bergischen Land aktiv. Die Immobiliensachverständigen setzen in Wuppertal und im Bergischen Land rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die bergische Großstadt Wuppertal ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Wuppertal sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Bergischen Land sowie in Wuppertal.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Wuppertal neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Wuppertal zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Wuppertal gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Wuppertal und im westlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Wuppertal
Wuppertal ist die größte Stadt des Bergischen Landes und unter anderem bekannt für das Tanztheater Pina Bausch sowie für die Wuppertaler Schwebebahn. Die Stadt gilt als eine Wiege der Industrialisierung im heutigen Deutschland und ist zugleich eine der grünsten Großstädte Deutschlands. Wuppertal besteht aus zehn Stadtbezirken auf einer Fläche von 168,39 km². Die Bevölkerungsdichte beträgt 2.040 Einwohner/km². Durch die Stadt fließt die Wupper.
Immobilienpreise in Wuppertal
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 2.155 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.250 bis 3.050 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.820 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.205 bis 3.520 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.280 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 750 bis 2.030 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 2.970 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.410 bis 3.570 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 6,40 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,15 bis 7,80 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 9,70 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 8,20 bis 11,30 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 9,25 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 7,80 bis 10,95 €/m² Wohnfläche
Das Immobilienunternehmen Brockhoff & Partner Immobilien beziffert die Miete für 60 bis 120 m² große Ladenlokale in Wuppertal mit 57 bis 80 Euro/m²/Monat und für 120 bis 260 m² große Ladenlokale mit 32 bis 57 Euro/m²/Monat. Für den Wuppertaler Büromarkt lasen die Immobiliengutachter im Tageblatt auf Basis von Zahlen des Maklerverbands IVD Ende September 2014 folgende Mietpreise: 4 Euro/m²/Monat für Büros in einfachen Lagen, 5 Euro/m²/Monat für Büros in mittleren und 6,50 Euro/m²/Monat für Büros in guten Lagen.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Wuppertal.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des Bergischen Landes einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Wuppertal
Als Immobiliensachverständige für Wuppertal und Umgebung sehen wir die reizvolle Lage im Bergischen Land als einen Vorteil des Wohnorts. Wuppertal beschreibt sich selbst als eine von bewaldeten Bergen umgebene Stadt im engen Tal der Wupper, die sich „am Stadtrand in hügeligen Wiesen und weiten Wäldern des Bergischen Landes“ verliert. Insgesamt bestehen etwa 50% des Stadtgebiets von Wuppertal aus landwirtschaftlichen Flächen, Gärten, Parks und Wäldern.
Bekannt ist Wuppertal auch für viele Höhenunterschiede innerhalb der Stadt. Wuppertal befindet sich auf Höhen zwischen 100 und 350 Metern. Überwunden werden die Höhenunterschiede unter anderem durch insgesamt 8.723 öffentliche Stufen, die durch ihre hohe Anzahl zu den Besonderheiten Wuppertals gehören. Zu den reizvollen Freizeitmöglichkeiten in Wuppertal zählen beispielsweise der Zoo Wuppertal mit etwa 4.500 Tiere aus rund 450 Arten. Wuppertal.de bezeichnet den Zoo als einen der „landschaftlich reizvollsten Tierparks der Welt“. Das größte Sportstadion in der Stadt ist das Stadion am Zoo mit Platz für rund 23.000 Menschen.
Zur Kulturlandschaft in Wuppertal gehören die Spielstätten der Wuppertaler Bühnen: das Schauspielhaus in Elberfeld, das Opernhaus in Barmen und das Theater am Engelsgarten. Ergänzt werden die städtischen Bühnen von Häusern und Ensembles der freien Theaterszene wie dem TIC Theater Cronenberg, Müllers Marionettentheater, dem Kinder- und Jugendtheater e.V sowie dem TalTonTheater. Nicht zuletzt gehört natürlich auch das weltbekannte Tanztheater Pina Bausch zu Wuppertals Theaterszene.
Ein renommiertes Kunstmuseum von hohem Rang ist das Von der Heydt-Museum in Wuppertal. UNIHALLE heißt die größte Mehrzweckhalle in der Stadt. Sie hat Platz für bis zu 4.079 Besucher und ist Veranstaltungsort für Messen, Konzerte und Sportveranstaltungen. Weitere Veranstaltungsorte in Wuppertal sind unter anderem der Barmer Bahnhof, die Färberei, die Immanuelskirche, die Börse, das Café ADA und der Live Club Barmen.
Laut Wuppertal.de gibt es 104 allgemeinbildende städtische Schulen in Wuppertal. Wuppertal ist daneben auch ein Hochschulstandort. Die größte der Hochschulen in Wuppertal ist die Bergische Universität, die laut Wuppertal.de gekennzeichnet ist von den Ingenieurstudiengängen Maschinenbau, Elektrotechnik und Bauwesen. Daneben gibt es die Hochschule für Musik und Tanz, die Kirchliche Hochschule, die Technische Akademie und die FOM – Hochschule für Oekonomie&Management.
Laut 2012 veröffentlichter Daten des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) gab es 2011 in Wuppertal 54.432 berufliche Einpendler und 50.797 berufliche Auspendler. Die fünf wichtigsten Ziele der Auspendler aus Wuppertal waren Düsseldorf (7.882 Auspendler), Remscheid (5.344 Auspendler), Solingen (3.954 Auspendler), Velbert (3.203 Auspendler) und Köln (2.494 Auspendler). Im März 2015 lag die Arbeitslosenquote in Wuppertal bei 10,1%. NRW kam im selben Monat auf 8,2% und Deutschland auf 6,8%.
Als Einkaufsstadt verweist Wuppertal unter anderem auf die Rathaus-Galerie mit 60 Läden, die City-Arkaden „mit 80 Geschäften, Boutiquen und Restaurants“ sowie auf das Luisenviertel rund um die St. Laurentius-Kirche, den Werth als zentrale Einkaufsmeile in Barmen und die Galerie Alter Markt mit 10.000 m² Konsumfläche.
Gewerbestandort
Der einst durch Textilveredelung und Metallverarbeitung geprägte Wirtschaftsstandort Wuppertal hat „den Wandel zu einer facettenreichen Stadt mit traditionellen, sowie vielen neuen Branchen geschafft“, schreibt die Stadt selbst auf ihrer Website und definiert für sich die Kompetenzfelder Automotive, Health Care, Event & Kommunikation, Metallverarbeitung sowie Produktentwicklung und -design. Als Immobiliensachverständige für Wuppertal und Umgebung sehen wir die Lage Wuppertals im Bergischen Städtedreieck sowie die Nähe zu Städten wie Köln und Düsseldorf und zum Ruhrgebiet als einen Standortvorteil Wuppertals.
Die IHK Wuppertal-Solingen-Remscheid verzeichnet auf Basis von Zahlen der GfK GeoMarketing einen Indexwert für die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Wuppertal von 97,1 (Deutschland: 100). Der POS-Umsatz vor Ort erreichte den Indexwert 106,7 und die Einzelhandelszentralität lag bei 109,9.Kaufkraft wurde also aus dem Umland angezogen. Der Hebesatz der Grundsteuer B in Wuppertal liegt bei 620%, während der Gewerbesteuer-Hebesatz 490% erreicht (Stand: 2015).
Lage und Verkehr
Wuppertal grenzt an zwei andere große Städte des Bergischen Landes: an Remscheid und Solingen. Weitere Nachbarn Wuppertals sind Ennepetal, Hattingen, Schwelm und Sprockhövel aus dem Ennepe-Ruhr-Kreis sowie Radevormwald aus dem Oberbergischen Kreis und Haan, Mettmann, Velbert sowie Wülfrath aus dem Kreis Mettmann. Wuppertal befindet sich etwa 28 Kilometer von Düsseldorf entfernt. Die Ruhrgebietsstadt Essen befindet sich in ca. 24 Kilometern und Dortmund (ebenfalls: Ruhrgebiet) in etwa 36 Kilometer Entfernung. Krefeld in der Niederrhein-Region ist 42 Kilometer weit von Wuppertal entfernt.
Autobahnen, die von Wuppertal aus gut erreichbar sind, sind die Autobahnen A1 (Puttgarden bis Saarbrücken), A43 (Münster bis Sprockhövel), A46 (Nähe Heinsberg in Teilstücken bis Bestwig) und A535 (Autobahndreieck Velbert-Nord bis Sonnborner Kreuz). Der bedeutendste Bahnhof in Wuppertal ist der Hauptbahnhof in Elberfeld. Regionalbahnen wie der RE4 von Aachen bis Dortmund halten aber auch in Vohwinkel, Barmen und Oberbarmen. Zusätzlich gibt es noch weitere Bahn-Haltepunkte in Wuppertal. Vom Wuppertaler Hauptbahnhof aus fahren Bahnen im Fernverkehr beispielsweise nach Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, Nürnberg und München.
Wuppertal gehört zum Verkehrsverbund Rhein-Ruhr (VRR). In erster Linie wird der ÖPNV über Busse organisiert, wobei zum Liniennetz auch Nachtbusse gehören. Teil der Verkehrsinfrastruktur ist die berühmte Schwebebahn, die über 13,3 Kilometer durch Wuppertal führt und an 20 Bahnhöfen hält. Bei geplanten Flugreisen bietet sich für Wuppertaler eine Anfahrt zum Flughafen Düsseldorf an.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Wuppertal, im Bergischen Land oder im Regierungsbezirk Düsseldorf auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
