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Wir sind als Kölner Immobiliengutachter auch in Troisdorf, im Rhein-Sieg-Kreis und im Rheinland mit der Immobilienbewertung befasst. Die Immobiliensachverständigen setzen in Troisdorf und im Rhein-Sieg-Kreis rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Stadt Troisdorf ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Troisdorf sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Rhein-Sieg-Kreis, im Bergischen Land, im Rheinland sowie in Troisdorf.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Troisdorf neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Troisdorf zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Troisdorf gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Troisdorf und im südlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Troisdorf
Troisdorf ist die größte Stadt des Rhein-Sieg-Kreises. Sie besteht aus zwölf Stadtbezirken auf einer Fläche von 62,2 km². Die Bevölkerungsdichte liegt bei 1.173 Einwohnern/km². Im Stadtgebiet mündet die Agger in die Sieg.
Immobilienpreise in Troisdorf
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 2.425 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.635 bis 3.185 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.730 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.250 bis 3.585 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 2.050 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.230 bis 2.750 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 3.300 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.850 bis 3.695 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 7,85 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 6,30 bis 9,50 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 10,00 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 9,25 bis 11,05 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 7,85 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 7,00 bis 8,55 €/m² Wohnfläche
Zahlen zu den Mieten für Gewerbeimmobilien liefert den Immobiliengutachtern die IHK-Broschüre „Zahlen und Fakten Wirtschaftsregion Bonn/Rhein-Sieg“. Laut Broschüre kosten kleine Geschäfte (bis 60 m²) in 1a-Lage des Geschäftskerns durchschnittlich eine Miete von 18 Euro/m²/Monat, während für große Geschäfte (ab 100 m²) in 1b-Lage des Geschäftskerns durchschnittlich acht Euro/m²/Monat fällig sind. Gewerbegrundstücke in einfacher Lage kosten in Troisdorf laut Broschüre 70 Euro/m², während man in mittlerer Lage 100 Euro/m² und in guter Lage 120 Euro/m² zahlt.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Troisdorf.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen Rheinland, Westerwald und Bergischem Land einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Troisdorf
Wir als Immobiliensachverständige für Troisdorf und Umgebung sehen einen klaren Lagevorteil der Stadt. Nachbarn sind mit Köln und Bonn zwei große und bedeutende NRW-Städte. Siegburg, die Kreisstadt des Rhein-Sieg-Kreises grenzt ebenfalls an Troisdorf und tatsächlich sind alle drei Städte die häufigsten Ziele von beruflichen Auspendlern aus Troisdorf.
Laut Landesbetrieb für Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) gab es 2011 insgesamt 23.740 Auspendler aus Troisdorf, denen 21.246 berufliche Einpendler gegenüberstanden. 8.025 der Auspendler aus Troisdorf pendelten nach Köln, 4.417 nach Bonn und 2.138 nach Siegburg. Der gesamte Rhein-Sieg-Kreis hatte im Januar 2015 eine Arbeitslosenquote von 5,9%. NRW kam auf 8,3, Deutschland auf 7%.
Ein herausragendes Bauwerk in Troisdorf ist Burg Wissem, in dem sich heute das Bilderbuchmuseum befindet. Freizeit-Möglichkeiten bieten in der Stadt unter anderem AGGUA, das Bad an der Agger mit einem Frei- und einem Hallenbad sowie einer Sauna, die Golfanlage West-Golf, die Eissporthalle ICEDOM und das Kino Cineplex Troisdorf.
Eine Gelegenheit zur Naherholung bietet beispielsweise der Rotter See, in dem auch Baden toleriert wird, allerdings, ohne dass eine Aufsichtsperson aufpasst. Zum Einkaufen eignet sich in der Troisdorfer Innenstadt unter anderem das Einkaufszentrum Galerie Troisdorf. Die Schullandschaft in Troisdorf besteht aus zwölf Grundschulen, zwei Haupt- und zwei Realschulen, zwei Gymnasien, zwei Gesamtschulen, drei Förder- und zwei Fachschulen.
Gewerbestandort
Troisdorf verweist als Wirtschaftsstandort auf über 100 Jahre Industriegeschichte und auf das Kunststoff-Zeitalter, das in Troisdorf bereits im Jahr 1905 begann. Seit 2000, so Troisdorf weiter, wurden die drei neuen Gewerbegebiete Airport Gewerbepark Junkersring, Gewerbepark Camp Spich und Industriepark Troisdorf-Mitte geschaffen. Als Experten der Immobilienbewertung in Troisdorf und Umgebung sehen wir – wie beim Wohn- auch beim Wirtschaftsstandort – klare Lagevorteile durch die Nachbarschaft zu Köln, Bonn und Siegburg.
Sowohl der Hebesatz der Grundsteuer B als auch der der Grundsteuer liegt in Troisdorf für die Jahre 2015 und 2016 bei jeweils 500%. Einzelhandelsrelevante Zahlen für Troisdorf bietet der IHK Branchenreport Einzelhandel Bonn/Rhein-Sieg:
• Laut Broschüre erreicht die einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Postleitzahlengebiet (PZG) 53840 den Indexwert 95,8, während sie im PZG 53844 bei 104,4 und im PZG 53842 bei 99,4 liegt (Deutschland: 100).
• Der Einzelhandelsumsatz vor Ort erreicht im PZG 53840 den Indexwert 157,6, im PZG 53844 den Wert 66,1 und im PZG 53842 den Wert 49,2.
• Die Einzelhandelszentralität liegt im PLZ 53840 bei 164,6. Kaufkraft wird also aus dem Umland angezogen. In den PZG 53842 und 53844 kommt die Zentralität auf 49,4 beziehungsweise 63,3. Kaufkraft fließt hier also ins Umland ab.
Lage und Verkehr
Troisdorf grenzt sowohl an die Großstadt Bonn als auch an die noch weitaus größere Metropole Köln. Im Rhein-Sieg-Kreis sind Lohmar, Niederkassel, Siegburg und Sankt Augustin Nachbarn der Stadt, die darüber hinaus noch an Rösrath (Rheinisch-Bergischer Kreis) grenzt.
Troisdorf ist etwa 61 Kilometer von Siegen entfernt. Remscheid im Bergischen Land ist etwa 40,5 Kilometer und Wuppertal als größte Stadt des Bergischen Landes nur etwa 49 Kilometer weit weg. Die Entfernung bis zu NRW-Hauptstadt Düsseldorf beträgt etwa 53 Kilometer (alle Angaben: Luftlinie).
Troisdorf hat einen Anschluss an die Autobahn A59. Sie führt mit Unterbrechungen von Dinslaken bis zum Kreuz Bonn-Ost. Nicht allzu weit entfernt befindet sich das Autobahndreieck Köln-Heumar, wo man auf die Autobahnen A3 und A4 wechseln kann.
In Troisdorf gibt es die drei Bahnhöfe Troisdorf, Spich und Friedrich-Wilhelms-Hütte. Von hier aus fahren Züge (S- und Regionalbahnen) zum Beispiel nach Bonn, Düren, Köln, Mönchengladbach und Siegburg. Troisdorf gehört zum Verkehrsverbund Rhein-Sieg (VRS). Busse binden Troisdorf unter anderem an Siegburg und Köln-Wahn an. Sind Flugreisen geplant, bietet sich von Troisdorf aus eine Fahrt zum Flughafen Köln/Bonn an.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Troisdorf, im Rhein-Sieg-Kreis oder im Ballungsraum Köln/Bonn auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
