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In Herdecke sind die Immobiliengutachter Neugebauer + Kirchner u.a. mit der Immobilienbewertung beschäftigt. Die Immobiliensachverständigen sind auch in Herdecke und im südlichen Ruhrgebiet aktiv. Die Immobiliensachverständigen setzen in Herdecke und im Ennepe-Ruhr-Kreis rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Arnsberg und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Stadt Herdecke ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Herdecke sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Ennepe-Ruhr-Kreis, im Ruhrgebiet sowie in Herdecke.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Herdecke neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Herdecke zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Herdecke gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Herdecke und im mittleren Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Herdecke
Die Stadt Herdecke liegt im Nordosten des Ennepe-Ruhr-Kreises und besteht aus sechs Stadtteilen auf einer Fläche von 22,4 km². Die Bevölkerungsdichte erreicht 1.008 Einwohner/km². Herdecke liegt im Süden des Ruhrgebiets. Der Fluss Ruhr bildet einen Teil der Stadtgrenze. Umsäumt wird Herdecke von dem Hengstey- und dem Harkortsee, weshalb man Herdecke bisweilen auch „Stadt zwischen den Ruhrseen“ nennt.
Immobilienpreise in Herdecke
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 2.360 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.495 bis 3.450 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 3.920 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.720 bis 6.840 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.485 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.070 bis 1.955 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 3.100 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.700 bis 3.590 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 7,00 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,25 bis 9,10 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 10,15 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 9,00 bis 11,85 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 10,90 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 9,25 bis 12,45 €/m² Wohnfläche
Die Wirtschaftsförderungsagentur Ennepe-Ruhr präsentiert den Immobiliengutachtern Zahlen zu Gewerbemieten in Herdecke. Damals lag die Mietpreisspanne für Büroflächen bei 5 bis 9 Euro/m²/Monat. Produktions- und Lagerflächen kosteten damals 1,50 bis 4 Euro/m²/Monat und Gewerbe-Baugrundstücke in Herdecke schlagen mit 48 Euro/m² zu Buche.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Herdecke.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen Sauerland und Ruhrgebiet einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Herdecke
Wir als Immobiliengutachter für Herdecke und Umgebung halten die Lage der Stadt zwischen den Seen sowie das reizvolle und von Fachwerk geprägte Stadtbild für Zeugnisse einer hohen Lebensqualität in der Stadt. Neben den Fachwerkhäusern ist auch das fast 30 Meter hohe und 313 Meter lange Herdecker Viadukt ein sehenswertes Bauwerk in der Stadt. Die beiden Stauseen Hengstey- und Harkortsee geben den Einwohnern Herdeckes Gelegenheit zum Wassersport und zur Erholung rund ums Seeufer.
Zum Baden und Schwimmen laden in Herdecke das Hallenbad am Bleichstein und das Freizeitbad Bleichstein ein, das ins Freizeitgelände am Bleichstein eingebettet ist. Cineasten steuern in der Stadt das Herdecker Onikon an, das sowohl aktuelle Filme als auch Programmkino zeigt, während Theaterfreunde sich für das Theater am Stiftsplatz und/oder die Theatergruppe „ne‘ ah“ entscheiden. Klassische Konzerte und Jazz gibt es im Werner-Richard-Saal.
Laut Angaben des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) aus 2012 gab es 2011 in Herdecke 5.462 berufliche Einpendler und 7.836 berufliche Auspendler. 2.089 dieser Auspendler pendelten damals ins benachbarte Hagen, 1.554 ins ebenfalls benachbarte Dortmund. 789 Herdecker Auspendler fuhren zur Arbeit nach Witten, 643 nach Wetter (Ruhr) und 316 nach Bochum. Die Arbeitslosenquote im Ennepe-Ruhr-Kreis lag im Mai 2015 bei 6,8% (Zum Vergleich: NRW 7,9% und Deutschland 6,3%). In der Herdecker Schullandschaft gibt es vier Grundschulen, zwei Förderschulen sowie jeweils eine Hauptschule, eine Realschule und ein Gymnasium.
Zum Shopping bietet sich die Herdecker Innenstadt mit einer Vielzahl kleiner inhabergeführter Fachgeschäfte an; die städtische Website verweist zudem auf das 2010 eröffnete „Mühlencenter sowie das 2012 fertiggestellte Quartier Ruhr-Aue“.
Gewerbestandort
Herdecke wirbt für sich selbst mit einer verkehrsgünstigen Lage im Einzugsgebiet eines großen Ballungsraumes sowie mit der unmittelbaren Nähe zu verschiedenen Einrichtungen der Wissenschaft und Bildung. Auch wir als Immobiliensachverständige für Herdecke und Umgebung sehen die Lage der Stadt als einen Vorteil des Wirtschaftsstandorts.
Herdecke präsentiert auf der städtischen Website die Gewerbegebiete Gahlenfeld I-III, Loerfeld, Dallberg, Wetterstraße und Herdecker Bach. Die Stadt hat 2015 einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 490% und einen Hebesatz der Grundsteuer B von 685%. Auf Basis von Daten der GfK GeoMarketing präsentiert die Südwestfälische IHK zu Hagen folgende einzelhandelsrelevante Zahlen: Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft pro Person lag 2013 in Herdecke bei einem Indexwert von 117,2 (Deutschland: 100). Der Einzelhandelsumsatz vor Ort erreichte 2013 einen Indexwert von 74,6 und die Einzelhandelszentralität lag bei 63,6. Kaufkraft floss also ins Umland ab.
Lage und Verkehr
Herdecke grenzt innerhalb des Ennepe-Ruhr-Kreis an die Städte Wetter und Witten. Daneben sind auch die beiden kreisfreien Städte Dortmund und Hagen Nachbarn Herdeckes. Viele weitere Ruhrgebietsstädte befinden sich ebenfalls in gut erreichbarer Nähe. Als eine der am weitesten von Herdecke entfernten Städte im Ruhrgebiet befindet sich Duisburg in 46,5 Kilometern Entfernung. Die NRW-Hauptstadt Düsseldorf liegt 49,5 Kilometer und Wuppertal im Bergischen Land 25 Kilometer weit weg. Weitere große bergische Städte (Remscheid, Solingen, Leverkusen) befinden sich im Umkreis von 50 Kilometern um Herdecke und Köln liegt in einer Entfernung von 60,5 Kilometern.
Gut angebunden ist Herdecke an die Autobahn A1 und die A45, die am nicht weit entfernten Autobahnkreuz Dortmund/Witten auf die A44 trifft. Anbindung an das deutsche Schienennetz bieten der Bahnhof Herdecke und der Haltepunkt Wittbräucke. An beiden Stationen hält die Regionalbahn RB52 (Volmetalbahn), die von Dortmund über Hagen bis Lüdenscheid fährt. Im ÖPNV gehört Herdecke zum Verkehrsverbund Rhein-Ruhr (VRR). Zwei gut befahrene Haltestellen in der Stadt sind Herdecke Schanze und Friedrich-Harkort-Gymnasium. Für Flugreisen bietet sich einer der Flughäfen Dortmund und Düsseldorf an. Der Flughafen Köln/Bonn befindet sich ebenfalls nicht allzu weit entfernt.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Herdecke oder im Regierungsbezirk Arnsberg auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
