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Wir sind als Immobiliengutachter auch in Straelen, im Kreis Kleve und am Niederrhein mit der Immobilienbewertung befasst. Die Immobiliensachverständigen setzen in Straelen und im Kreis Kleve rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Stadt Straelen ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Straelen sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Kreis Kleve, am Niederrhein sowie in Straelen.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Straelen neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Straelen zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Straelen gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Straelen und im westlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Straelen
Die Stadt Straelen liegt ganz im Südwesten des Kreises Kleve an der niederländischen Grenze. Sie besteht aus fünfzehn Ortsteilen auf einer Fläche von 74,04 km². Die Bevölkerungsdichte liegt bei 212 Einwohner/km². Straelen wird auch als „Blumenstadt“ bezeichnet, da hier – laut Straelen.de – „inmitten eines der größten geschlossenen Gartenbaugebiete Europas“ mehr Blumen und Gemüse als anderswo in Deutschland vermarktet werden.
Immobilienpreise in Straelen
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 1.840 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.330 bis 2.370 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.380 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.020 bis 2.790 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.840 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.330 bis 2.370 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 2.380 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.220 bis 2.790 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 6,20 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 5,10 bis 7,40 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 8,40 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 7,75 bis 9,50 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 7,00 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 6,20 bis 8,00 €/m² Wohnfläche
Auf der Seite Straelen.de lesen die immobiliengutachter, dass Grundstücke im Gewerbegebiet Hetzert 48,71 Euro/m² kosten. Für eine noch freie Parzelle im Gewerbegebiet Gartenbauwirtschaft nannte die Website einen Preis von 54,91 Euro/m² (Stand 2/2015). Beide Preisangaben verstanden sich inklusive der Erschließungskosten, der Kosten für die Ausgleichsmaßnahmen und der einmaligen Anschlussbeiträge für Wasser und Kanal.
Der Mietpreisspiegel von Gewerbeimmobilien im Bezirk der Niederrheinischen Industrie- und Handelskammer (Stand: Januar 2015) gibt für Ladenlokale in Straelen einen Mietpreis von 6 bis 8 Euro/m²/Monat an, bezieht sich dabei aber auf Zahlen von 2011. Ebenfalls auf Basis von Zahlen aus 2011 stammen Angaben zum Büro-Mietpreis. Laut Mietpreisspiegel zahlt man für Innenstadt-Büros in Straelen 6,50 bis 7 Euro/m²/Monat. Für einfache Hallen werden in Straelen 2 bis 2,50 Euro/m²/Monat fällig, für normale Hallen 2,50 bis 3,50 Euro/m²/Monat und für komfortable Hallen 3 bis 4 Euro/m²/Monat.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Straelen.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Niederrhein einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Straelen
Straelen bescheinigt sich selbst aufgrund einer umfangreichen Stadtkernsanierung, „die mit mehreren ersten Preisen bei Wettbewerben auf Bundes- und Landesebene ausgezeichnet wurde“, ein attraktives Äußeres. 
Wir als Immobiliensachverständige für Straelen und Umgebung teilen diese Einschätzung und vertreten die Ansicht, dass dieses attraktive Äußere einer der Faktoren ist, die den Wohnort „Straelen“ besonders lebenswert machen. Zum Zentrum der Stadt gehört der Marktplatz, der auf Straelen.de als die „gute Stube“ bezeichnet wird. Das Zentrum wird auf der Website auch zum Einkaufen empfohlen, explizit genannt wird hier beispielsweise die Venloer Straße.
Zu den Sehenswürdigkeiten von Straelen gehören die Pfarrkirche St. Peter und Paul sowie Herrenhäuser wie Haus Caen und Haus Eyll. Veranstaltungssäle in Straelen sind die Bürgerhalle Herongen und die Stadthalle Straelen. Sie wird nicht nur als Sporthall für Schulen und Vereine genutzt, sondern auch als Eventhalle. Spaß im Wasser bietet das Fitnessbad „Wasserstraelen“.
Straelen ist für die Arbeitsplatzversorgung der näheren Umgebung wichtig. Laut Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) pendelten 2011 insgesamt 5.236 Arbeitnehmer zum Arbeiten nach Straelen. 3.995 Straelener pendelten aus Straelen ins Umland zur Arbeit. 806 der Auspendler aus Straelen arbeiteten in Geldern, 419 in Krefeld, 274 in Kempen und 229 in Wachtendonk. Im Kreis Kleve lag die Arbeitslosenquote im Januar 2015 bei 7% und entsprach damit dem Bundesdurchschnitt. In NRW lag die Arbeitslosenquote im selben Monat bei durchschnittlich 8,3%. Auf dem Stadtgebiet von Straelen gibt es drei Grundschulen sowie jeweils eine Sekundarschule und ein Gymnasium.
Gewerbestandort
Straelen hat sich laut eigener Angaben „zum Top-Standort für die Nahrungsmittelindustrie und Frischeproduzenten entwickelt“ und bezeichnet sich auch als einen attraktiven Gewerbe- und Dienstleistungsstandort mit dem Schwerpunkt Gartenbau/Agrobusiness. Eine Besonderheit des Standorts ist das Europäische Übersetzer-Kollegium, das ÜbersetzerInnen ein optimales Umfeld zum Arbeiten bietet. Wir als Immobiliengutachter für Straelen und Umgebung sehen die Lage nahe des Ruhrgebiets und direkt an der niederländischen Stadt Venlo als einen Vorteil des Wirtschaftsstandorts.
Laut Faktenblatt der Niederrheinischen IHK auf Basis der Zahlen von GfK GeoMarketing hatte Straelen 2014 einen Indexwert von 95,3 (Deutschland: 100) bei der Kaufkraft für den Einzelhandel. Der Einzelhandelsumsatz vor Ort kam auf einen Indexwert von 111,1 und die Einzelhandelszentralität hatte den Wert 116,6. Straelen zog also Kaufkraft aus dem Umland an. Mit einem Gewerbesteuer-Hebesatz von 335% und einem Hebesatz für die Grundsteuer B von 345% hatte die Stadt 2014 den jeweils niedrigsten Wert im Vergleich der Kommunen im Kreis Kleve.
Als Gewerbegebiete Straelens nennt die städtische Website das Gewerbegebiet Hetzert sowie das Gartenbauunternehmen dienende Gewerbegebiet Gartenbauwirtschaft.
Lage und Verkehr
Geldern, Kerken und Wachtendonk sind die drei Kommunen im Kreis Kleve, die an Straelen grenzen. Darüber hinaus sind die Stadt Nettetal aus dem Kreis Viersen und die niederländische Stadt Venlo Nachbarn von Straelen. Straelen befindet sich knapp 35 Kilometer von Duisburg entfernt. Auch weitere Ruhrgebietsstädte wie Mülheim an der Ruhr und Oberhausen befinden sich in einem Umkreis von 50 Kilometern. Die niederrheinische Stadt Krefeld ist knapp 24 Kilometer weit entfernt. Bis nach Mönchengladbach sind es etwa 30,5 Kilometer und bis nach Düsseldorf 43 Kilometer.
Straelen besitzt einen eigenen Anschluss (Niederdorf Straelen) an die Autobahn A40 von Duisburg nach Venlo. In der Nähe der Stadt befindet sich auch die Anschlussstelle Kaldenkirchen an die A61 von Koblenz nach Venlo. Anschluss an den Bahnverkehr bieten Bahnhöfe in den Nachbarkommunen Venlo und Geldern. In Geldern hält der sogenannte Niers-Express (RE 10) von Düsseldorf nach Kleve. Straelen gehört zum Verkehrsverbund Rhein-Ruhr (VRR). Ein Knotenpunkt für den Busverkehr ist die Haltestelle „Schulzentrum“. Busse binden die verschiedenen Stadtteile ans Zentrum an und verbinden Straelen teils mit anderen Kommunen der Region wie Geldern, Aldekerk und Wachtendonk. Für den Flugverkehr bieten sich der Flughäfen Weeze und der größere Flughafen Düsseldorf an.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Straelen, im Kreis Kleve oder im Regierungsbezirk Düsseldorf auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
