Immobiliengutachter Neuss

Immobiliengutachter Neuss

Wir sind als Immobiliengutachter auch in Neuss, im Rhein-Kreis Neuss im Großraum Düsseldorf mit der Immobilienbewertung befasst. Die Immobiliensachverständigen setzen in Neuss und im Rhein-Kreis Neuss rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.

Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.

Wir sind in unserem Sachverständigenbüro

öffentlich bestellt und vereidigt (Bernd A. Binder), Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.

Für uns Immobiliensachverständige ist die Stadt Neuss ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Neuss sehr genau.

Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.

Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Rhein-Kreis Neuss, im Rheinland sowie in Neuss.

Die Immobiliensachverständigen Neugebauer, Binder und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Neuss neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Neuss zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.

Für die Immobilienbewertung in der Stadt Neuss gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:

Die qualifizierten sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner bzw. der öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliensachverständige Bernd A. Binder setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Neuss und im westlichen Nordrhein-Westfalen um.

Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer, Bernd A. Binder und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.

Immobilienstandort Neuss

Neuss ist die Kreisstadt des Rhein-Kreis Neuss und zugleich die einwohnerreichste Kreisstadt Deutschlands. Sie besteht aus 28 statistischen Bezirken auf einer Stadtfläche von 99,53 km². Die Bevölkerungsdichte liegt bei 1.530 Einwohnern/Quadratkilometer.

Immobilienpreise in Neuss

  • Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 2.865 €/m² Wohnfläche,
    Spanne: 1.930 bis 3.845 €/m² Wohnfläche
  • Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 3.660 €/m² Wohnfläche,
    Spanne: 2.515 bis 4.825 €/m² Wohnfläche
  • Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 2.110 €/m² Wohnfläche,
    Spanne: 1.275 bis 3.000 €/m² Wohnfläche
  • Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 3.765 €/m² Wohnfläche,
    Spanne: 3.220 bis 4.250 €/m² Wohnfläche
  • Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 7,75 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
    Spanne: 5,70 bis 9,60 €/m² Wohnfläche
  • Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 10,25 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
    Spanne: 8,70 bis 11,80 €/m² Wohnfläche
  • Hausmiete: Durchschnitt 11,80 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
    Spanne: 9,00 bis 17,05 €/m² Wohnfläche

Zahlen zu den Gewerbemieten in Neuss liefert der regioGuide der IHK Mittlerer Niederrhein. Ihm zufolge kosten Ladenlokale bis zu einer Größe von 100m² in 1a-Lage von Neuss zwischen 40 und 50 Euro/m²/Monat. Größere Ladenlokale in derselben Lage schlagen mit Preisen zwischen 35 und 50 Euro/m²/Monat zu Buche.

In Neusser 1b-Lage kosten bis zu etwa 100m² große Ladenlokale 15 bis 20 Euro/m²/Monat und größere Ladenlokale 12 bis 20 Euro/m²/Monat. In Nebenlagen liegen die Mietkosten bei 5 bis 10 Euro/m²/Monat.

In Neusser Zentrumslage kosten Büros mit hohem Standard laut Mietspiegel 2015 zwischen 9,50 und 13 Euro/m²/Monat, während für Büros mit mittlerem Standard hier 8 bis 9 Euro/m²/Monat und für Büros mit einfachem Standard zwischen 4,50 und 7 Euro/m²/Monat fällig werden.

In Stadtrandlage zahlt man für Büros mit hohem Standard zwischen 9 und 11 Euro/m²/Monat. 7,50 bis 9 Euro/m²/Monat kosten Büros mit mittlerem Standard, 4 bis 6,50 Euro/m²/Monat Büros mit einfachem Standard. Bei Lager- und Produktionsflächen liegen die Kosten (je nach Ausstattung) zwischen 2 und 5.50 Euro/m²/Monat.

Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Neuss.

Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Rheinland und Großraum Düsseldorf einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.

Im ÖPNV gehört Neuss zum Verkehrsverbund Rhein-Ruhr (VRR). Auch der ÖPNV wird teils über Schiene organisiert. So verbindet etwa die U75 Neuss mit Düsseldorf. Ein Knotenpunkt des Busverkehrs in Neuss ist neben dem Hauptbahnhof die Haltestelle „Stadthalle/Museum“. Zur Verkehrsinfrastruktur der Stadt gehört auch der Neusser Rheinhafen. Flughäfen in gut erreichbarer Nähe sind der Regionalflughafen Mönchengladbach sowie der Flughafen Düsseldorf International.

Wohnstandort Neuss

Wir als Immobiliensachverständige für Neuss und Umgebung sehen die Lage der Stadt als einen Vorteil des Wohnorts. Düsseldorf liegt ebenso nah wie Mönchengladbach und Krefeld. Diese Städte tragen auch zur Arbeitsplatzversorgung für Neusser bei. Trotz großer Nachbarn ist Neuss jedoch eine Stadt mit mehr beruflichen Ein- als Auspendlern. Das zeigen Zahlen des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) aus 2012.

Laut IT.NRW gab es 2011 insgesamt 48.159 berufliche Einpendler und 39.419 berufliche Einpendler in Neuss. 17.338 der beruflichen Auspendler und damit mit Abstand die meisten pendelten ins benachbarte Düsseldorf. 2.201 pendelten nach Köln, 1.929 nach Kaarst, 1.645 nach Dormagen. Zwischen 1.000 und etwa 1.550 Neusser Pendler pendelten nach Mönchengladbach, Grevenbroich, Meerbusch und Krefeld. Der Rhein-Kreis Neuss hatte im März 2015 eine Arbeitslosenquote von 6,3%. NRW kam im selben Monat auf 8,2% und Deutschland auf 6,8%.

Ein Wahrzeichen von Neuss ist das Quirinus-Münster aus dem 13. Jahrhundert. Zu den Museen in der Stadt gehören das Clemens-Sels-Museum mit Kunst und historischen Sammlungen sowie die Stiftung Insel Hombroich Museum, die Kunst in eine reizvolle Naturlandschaft einbettet. Das größte Theater in Neuss ist das Rheinische Landestheater. Cineasten steuern in Neuss das Kino Hitch mit seinem anspruchsvollen Programmkino an, das Erstaufführungen, Filmreihen und Sonderveranstaltungen bietet. Eine Alternative, die vor allem Blockbuster zeigt, ist die UCI Kinowelt (Multiplexkino).

In Neuss kann man natürlich noch mehr Spaß haben. Dafür sorgen beispielsweise die Jever Fun Skihalle, die Saunalandschaft Wellneuss und der Kinderbauernhof Neuss. An schönen Tagen bieten sich auch Parks und Wälder für einen Ausflug an. Laut eigener Angaben der Stadt Neuss gibt es 320 Hektar Waldflächen auf dem Stadtgebiet: Zu diesen Wäldern gehören „der Stadtwald im Norden, der Himmelsberg im Süden sowie der Reuschenberger Busch in Selikum“, schreibt die Stadt selbst auf ihrer Website. Badefreunde können eins der Neusser Bäder ansteuern. Zur Auswahl stehen das Stadtbad sowie das Nord- und das Südbad.

Die Schullandschaft für die allgemeine Bildung besteht in Neuss aus neun katholischen, zwei evangelischen und 13 Gemeinschaftsgrundschulen sowie aus drei Hauptschulen, fünf Realschulen, zwei Sekundarschulen, vier Gesamtschulen und fünf städtischen Gymnasien. Weitere Schulen auf dem Stadtgebiet sind das Mädchengymnasium Marienberg sowie die Neusser Privatschule und fünf Förderschulen. Neuss ist auch Hochschulstandort. Hier befinden sich das Regionalzentrum Neuss der Fernuniversität Neuss, die Europäische Fachhochschule, die FOM Hochschule für Oekonomie und Management sowie die Hochschule Neuss für Internationale Wirtschaft.

Gewerbestandort

Neuss wirbt für sich als Wirtschaftsstandort mit „exponierten geographischen und logistischen Vorteilen“ sowie mit „einem hochqualifizierten Mitarbeiterpotential im bevölkerungsreichen Nordrhein-Westfalen“. Auch wir als Immobiliengutachter für Neuss und Umgebung halten die Lage der Stadt für exzellent. Düsseldorf und Köln, die beiden größten NRW-Städte, befinden sich in sehr gut erreichbarer Nähe. Auch das Ruhrgebiet liegt nah, ebenso das Bergische Land.

Für den Einzelhandel hält Neuss ebenfalls attraktive Zahlen parat. Laut regioGuide der IHK Mittlerer Niederrhein auf Basis von Daten der GfK GeoMarketing liegt die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer in Neuss bei 104,63 (Deutschland: 100). Die Umsatzkennziffer erreicht 121,67 und die Zentralitätskennziffer 116,29. Neuss zieht also Kaufkraft aus dem Umland an. Der Hebesatz der Grundsteuer B lag 2014 in Neuss bei 495%, der Gewerbesteuer-Hebesatz erreichte 455%.

Lage und Verkehr

Neuss gehört zur Niederrhein-Region und wird durch den Rhein von der nordrhein-westfälischen Hauptstadt Düsseldorf getrennt. Im Rhein-Kreis Neuss sind Meerbusch, Kaarst, Korschenbroich, Grevenbroich und Dormagen Nachbarn der Stadt. Neuss liegt etwa 26,5 Kilometer von Duisburg und ungefähr 28,5 Kilometer von Mülheim an der Ruhr entfernt (beide: Ruhrgebiet). Köln ist 34 Kilometer weit weg, Mönchengladbach und Krefeld sind jeweils 17,5 Kilometer entfernt. Wuppertal als größte Stadt des Bergischen Landes befindet sich in 32 Kilometer Entfernung, während die Entfernung von Neuss bis ins niederländische Roermond 49 Kilometer beträgt (alle Angaben: Luftlinie).

Von Neuss aus gut erreichbare Autobahnen sind die A46 (in Teilstücken von Heinsberg bis Bestwig), die A52 von Niederkrüchten bis Marl und die A57 (Goch bis Köln). Der Hauptbahnhof verbindet Neuss mit dem Schienenverkehrsnetz in Deutschland. Vereinzelt halten Fernzüge in Neuss, die die Kreisstadt beispielsweise an Berlin anbinden. Regionalbahnen fahren von Neuss aus beispielsweise nach Köln, Wuppertal oder ins niederländische Venlo. S-Bahnen, die in Neuss halten sind die S8 (Mönchengladbach–Hagen), die S11 (Düsseldorf–Bergisch Gladbach) und die S28 (Kaarst-Mettmann).

Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Neuss oder Regierungsbezirk Düsseldorf auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.

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