Immobiliengutachter Oberhausen

In Oberhausen sind die Immobiliengutachter Neugebauer, Binder und Kirchner u.a. mit der Immobilienbewertung beschäftigt. Die Kölner Immobiliensachverständigen sind auch in Oberhausen und im Ruhrgebiet aktiv.

Immobilienstandort Oberhausen

Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Regierungsbezirk: Düsseldorf
Landkreis: kreisfrei
Postleitzahl(en): 46001–46149
Einwohner: 209.097 (31.12.2013)

Oberhausen liegt im westlichen Ruhrgebiet und gehört zur Metropolregion Rhein-Ruhr. Die Stadt besteht aus drei Stadtbezirken mit 26 Stadtteilen. Mit dem Stadtentwicklungsprojekt „Neue Mitte Oberhausen“ hat Oberhausen ein Umstrukturierungsprojekt realisiert, das als ein Beispiel erfolgreicher wirtschaftlicher Neuorientierung im Ruhrgebiet gilt. Die Stadtfläche Oberhausens beträgt 77,01km² und die Bevölkerungsdichte liegt bei 2.712 Einwohnern/km². Zum Vergleich: Düsseldorf hat eine Bevölkerungsdichte von 2.754 Einwohnern/km², Köln kommt auf 2.553 Einwohner/km².

Die Immobiliensachverständigen setzen in Oberhausen und im Ruhrgebiet professionelle und gerichtsfeste Immobilienbewertung um.

Oberhausen

Dieter Schütz / pixelio.de

Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.

Immobilienpreise in Oberhausen

Die Broschüre „Wirtschaftsregion Mülheim an der Ruhr, Essen, Oberhausen“ der IHK zu Essen lieferte den Immobiliengutachtern auf Basis von Zahlen des Immobilienverbands Deutschland (IVD), Region West, Werte für die durchschnittlichen Ladenmieten in Oberhausen.

Anfang 2014 zahlte man demnach im Geschäftskern von Oberhausen in 1a-Lage für bis zu etwa 60 m² große Ladenlokale eine durchschnittliche Miete von 35 Euro/m²/Monat, während für größere Ladenlokale ab etwa 100 m² im Durchschnitt 22,50 Euro/m²/Monat fällig wurden. In 1b-Lage des Geschäftskerns kosteten kleinere Ladenlokale 16,50 Euro/m²/Monat und größere 8 Euro/m²/Monat. In 1a-Lage des Nebenkerns wurden für kleinere Ladenlokale im Durchschnitt 9 Euro/m²/Monat und für größere 8 Euro/m²/Monat fällig. Kleinere Ladenlokale in 1b-Lage des Nebenkerns kosteten 6 und größere 5 Euro/m²/Monat.

Der LEG Wohnungsmarktreport NRW 2014 für Oberhausen verzeichnet für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern des unteren Marktsegments von Oberhausen eine durchschnittliche Kaltmiete von 4,20 Euro/m²/Monat, während im oberen Marktsegment durchschnittlich 7,58 Euro/m²/Monat fällig sind. Der Median liegt laut Report bei 5,29 Euro/m²/Monat. Die teuersten Mieten im oberen Marktsegment zahlt man tendenziell im Oberhausener Postleitzahlengebiet 46147 (9 Euro/m²/Monat), die günstigsten im Postleitzahlengebiet 46117 (6,80 Euro/m²/Monat).

Im unteren Marktsegment wird es tendenziell im Postleitzahlengebiet 46047 teuer (4,39 Euro/m²/Monat) und im Postleitzahlengebiet 46119 günstig (3,50 Euro/m²/Monat). Den niedrigsten Median findet man im Postleitzahlengebiet 46117 (5,20 Euro/m²/Monat), den höchsten im Postleitzahlengebiet 46147 (5,69 Euro/m²/Monat).

Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Oberhausen.

Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Ruhrgebiet einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.

Wohnstandort Oberhausen

Wir als Immobiliensachverständige für Oberhausen und Umgebung sehen die Neue Mitte Oberhausen als einen Attraktivitätsgewinn für die Stadt, der Oberhausen auch als Wohnort reizvoller macht. Einrichtungen wie das Einkaufs- und Freizeitparadies CentrO, Gasometer, König-Pilsener ARENA oder SEA LIFE Aquarium und das Familienbad AQUApark haben die Lebensqualität in der Stadt erhöht.

Hobby-Skipper können in Oberhausen die Heinz-Schleußer-Marina am CentrO und den Hafen Oberhausen e.V. nutzen. Mit Tree2Tree befindet sich in Oberhausen zudem einer der größten Hochseilgärten Europas. Red Golf Oberhausen bietet Golfern Übungseinrichtungen sowie eine 9-Loch- und eine 6-Loch-Anlage. Naherholung ist im Revierpark Vonderort möglich, der auf Oberhausen.de als „ein grünes, familienfreundliches Naherholungsparadies mit großem Freizeitangebot auf 32 Hektar“ beschrieben wird.

Bäder in Oberhausen sind der bereits erwähnte AQUApark Oberhausen als erstes Bergbau-Erlebnisbad der Welt sowie das Freizeitbad Strekrade, das Hallenbad Oberhausen und das Badeareal im Revierpark Vonderort mit Sauna-Landschaft, Frei- und Wellenbad. Für Nachtschwärmer empfiehlt Oberhausen.de die Restaurant- und Flaniermeile vor dem CentrO „mit 20 völlig verschiedenen gastronomischen Angeboten“, die Disco Turbinenhalle sowie Kneipen und Restaurants zwischen Altmarkt, Marktstraße, Elsässer Straße und Friedensplatz.

Der Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) veröffentlichte 2012 für Oberhausen eine Zahl von 43.319 beruflichen Einpendlern und 48.672 beruflichen Auspendlern. 9.736 der Auspendler arbeiteten in Duisburg, 8.152 in Essen, 7.029 in Mülheim an der Ruhr, 4.545 in Düsseldorf und 2.744 in Bottrop. Oberhausen hatte im März 2015 eine Arbeitslosenquote von 11,9%, während NRW im selben Monat auf 8,2% und Deutschland auf 6,8% kam.

Einkaufsmöglichkeiten bietet in Oberhausen neben dem Einkaufs- und Freizeitparadies CentrO unter anderem das BERO Einkaufszentrum mit 45.000 m² Verkaufsfläche. Die Schullandschaft Oberhausens besteht laut städtischer Website aus 61 Schulen in städtischer Trägerschaft, zu denen neun Gemeinschaftsgrundschulen, sieben katholische Grundschulen sowie drei Gemeinschaftshauptschulen, eine katholische Hauptschule, sechs Förderschulen, drei Realschulen, fünf Gymnasien, vier Gesamtschulen und drei Berufskollegs gehören.

Gewerbestandort

Große Bedeutung für die Umstrukturierung in der Oberhausener Wirtschaft hatte die Eröffnung des CentrO in der „Neuen Mitte Oberhausen“ im September 1996. Laut Oberhausen.de verzeichnet das CentrO mittlerweile jährlich etwa 23 Millionen Gäste und lässt die „Neue Mitte Oberhausen“ zu einem der zentralen Kristallisationspunkte für den Tourismus-Standort Ruhrgebiet wachsen. Auch wir als Immobiliensachverständige für Oberhausen und Umgebung sehen die Stadt bei ihrer wirtschaftlichem Neuorientierung bereits weit vorangekommen. Als Zukunftsprojekte nannte die städtische Website die Gewerbegebiete „Vestische Straße / Zum Steigerhaus“ und den Business-Park Neue Mitte Oberhausen.

Der Hebesatz der Grundsteuer B lag 2014 in Oberhausen bei 590%, der Gewerbesteuer-Hebesatz bei 520%. Wie sehr sich Oberhausen im Handel zu einem Käufermagneten entwickelt hat, zeigt die Broschüre „Wirtschaftsregion Mülheim an der Ruhr, Essen, Oberhausen“ der IHK zu Essen auf Basis von Daten der GfK GeoMarketing.

Laut Broschüre lag die Zentralitätskennziffer für Mülheim an der Ruhr 2014 bei einem Wert von 148,1 (Deutschland: 100), was deutlich höher als die Zentralitätskennziffern von Essen (118,3) und von Mülheim an der Ruhr (118´9,3) gewesen ist.

Der POS-Umsatz pro Einwohner vor Ort lag 2014 bei einem Wert von 6.841 Euro und damit ebenfalls über den Werten von Essen und Mülheim an der Ruhr und auch über dem Durchschnittswert für Deutschland. Die Kaufkraft für den Einzelhandel erreichte indes nur den Wert 91,2 und war niedriger als in den beiden Vergleichsstädten.

Lage und Verkehr

Oberhausen grenzt an die großen kreisfreien Städte Duisburg, Mülheim an der Ruhr, Essen und Bottrop. Daneben grenzt auch Dinslaken aus dem Kreis Wesel an Oberhausen. Oberhausen ist knapp 28 Kilometer von Düsseldorf, 26 Kilometer von Krefeld in der Niederrhein-Region und knapp 31 Kilometer von Wuppertal im Bergischen Land entfernt. Die niederländische Stadt Venlo befindet sich in etwa 49 und Köln in etwa 59 Kilometern Entfernung (alle Angaben: Luftlinie).

Die Wirtschaftsförderung Oberhausen verweist auf 16 Autobahnanschlüsse in und rund um Oberhausen. Sie bieten Anschluss an die Autobahnen A2, A3 und A40. Der Hauptbahnhof Oberhausen verbindet die Stadt im Schienenfernverkehr beispielsweise mit Amsterdam, Frankfurt am Main, Konstanz, Luxemburg, München und Norddeich Mole, während im Regionalverkehr Ziele wie Bonn, Düsseldorf und Köln angesteuert werden. Neben dem Hauptbahnhof gibt es die Oberhausener Bahnhöfe Sterkrade, Holten und Osterfeld Süd.

Im ÖPNV gehört Oberhausen zum Verkehrsverbund Rhein-Ruhr (VRR). Der Hauptbahnhof und der Bahnhof Sterkrade sind auch Knotenpunkte des Busverkehrs. Städtischer Akteur im ÖPNV ist die STOAG. „Rund 125 moderne Busse und sechs Straßenbahnen ermöglichen einen attraktiven öffentlichen Nahverkehr“, heißt es auf der Website Oberhausen.de.

Durch Oberhausen fließt ein Teilstück des Rhein-Herne-Kanals. Private Boote können auf ihm beispielsweise die Marina Oberhausen ansteuern. Für Flugreisen steuern Oberhausener am besten den Flughafen Düsseldorf an. Für Charter- und Geschäftsflüge eignet sich auch der Flughafen Essen/Mülheim.

Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Oberhausen oder im Ruhrgebiet auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.

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