Seiteninhalt
Wir sind als Immobiliengutachter auch in Wesel, im Kreis Wesel, im Ruhrgebiet sowie am Niederrhein mit der Immobilienbewertung befasst. Die Immobiliensachverständigen setzen in Wesel und im Kreis Wesel rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Stadt Wesel ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Wesel sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Kreis Wesel, im Ruhrgebiet und am Niederrhein sowie in Wesel.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Wesel neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Wesel zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Wesel gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Wesel und im westlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Wesel
Die Stadt Wesel hat fünf Stadtteile und liegt im Nordwesten des gleichnamigen Kreises, dessen Kreisstadt sie ist. Wesel ist 122,56 km² groß und kommt auf eine Bevölkerungsdichte von 490 Einwohner/km². Sowohl der Fluss Lippe als auch der Wesel-Datteln-Kanal münden auf dem Stadtgebiet in den Rhein.
Immobilienpreise in Wesel
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 1.780 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.190 bis 2.350 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 2.760 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.125 bis 3.310 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 1.270 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 660 bis 1.945 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 2.665 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.310 bis 3.170 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 6,25 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 4,90 bis 7,95 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 9,35 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 8,00 bis 10,15 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 8,10 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 7,00 bis 9,75 €/m² Wohnfläche
Laut Mietpreisspiegel von Gewerbeimmobilien, den die Niederrheinische IHK herausgebracht hat (Stand: Januar 2015) lesen die Immobiliengutachter eine durchschnittliche Miete für kleine Geschäfte in 1a-Lage des Weseler Geschäftskerns 2014 mit 32 Euro/m²/Monat ab, während für große Ladenlokale in dieser Lage 28 Euro/m²/Monat fällig waren. Kleine Ladenlokale sind hier Räume bis etwa 60 m² und große Räume ab etwa 100 m² groß.
In 1b-Lage des Geschäftskerns zahlt man für kleine Ladenlokale 10 und für große 7,50 Euro/m²/Monat. In 1a-Lage und 1b-Lage des Nebenkerns liegen die Mietpreise für kleine wie große Ladenlokale jeweils bei durchschnittlich 5 Euro/m²/Monat.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Wesel.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen Niederrhein und Ruhrgebiet einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Wesel
Wir als Immobiliensachverständige für Wesel und Umgebung sehen die attraktive Lage der Stadt an Lippe, Rhein und Wesel-Datteln-Kanal als einen Vorteil des Wohnorts. Die Stadt lädt beispielsweise zum Spazieren auf der Rheinpromenade ein, zum Kanufahren auf der Lippe oder im Sommer zur Freizeit auf dem Badestrand am Auesee. Weitere Bademöglichkeiten bieten die drei Bäder RheinBad, HeubergBad und BislichBad.
Ein Ort der Naherholung ist für Weseler Bürger der Diersfordter Wald mit seinen Mooren und Gewässern sowie alten Eichen und Kiefern. Zu den Institutionen im städtischen Kulturleben Wesels gehört das Städtische Bühnenhaus mit klassischen Konzerten, Theater, Musical, Kabarett und weiteren Kulturveranstaltungen. Sehenswerte Bauwerke sind unter anderem das historische Rathaus der Stadt sowie der evangelische Willibrordi-Dom. Cineasten steuern in Wesel das Comet-Cine-Center in der Dudel-Passage an und in den Wintermonaten könnte ein Besuch in der Eishalle zum Schlittschuhlaufen bei Discomusik eine gute Option sein.
In Wesel gibt es mehr berufliche Ein- als Auspendler. Das geht aus Zahlen hervor, die der Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) 2012 veröffentlicht hat. Damals standen 16.560 Einpendler 13.745 Auspendlern gegenüber. 1.573 Auspendler pendelten damals nach Duisburg, 1.030 nach Hamminkeln und 982 nach Voerde. Der gesamte Kreis Wesel hatte im April 2015 eine Arbeitslosenquote von 7,8%. NRW kam damals auf 8,1% und Deutschland auf 6,5%.
Die Schul- und Hochschullandschaft der Stadt Wesel besteht aus 12 Gemeinschaftsgrundschulen, einer Gemeinschaftshauptschule, einer Gesamtschule, zwei Gymnasien, zwei Realschulen sowie aus einem Abendgymnasium und einer Abendrealschule, drei Förderschulen, einem Berufskolleg und einem Standort der Fernuniversität Hagen. Fürs Einkaufen verweist die städtische Website vor allem auf die 1.000 Meter lange Fußgängerzone, die den Bahnhof und den großen Markt miteinander verbindet.
Gewerbestandort
Wir als Immobiliensachverständige für Wesel und Region sehen die Lage der Stadt am Rhein auch als bedeutenden Standortfaktor des Wirtschaftsstandorts Wesel. Wesel selbst definiert auf Wesel.de als Schwerpunkte in der Industriestruktur „die Chemieindustrie, Maschinen-, Apparate- und Spezialfahrzeugbau, Glasbearbeitung und die Herstellung von sanitärkeramischen Produkten, Hoch- und Tiefbau sowie Energiewirtschaft“. Weitere Schwerpunkte sieht die Stadt „im Handel und im Dienstleistungssektor, zukünftig auch im Logistikbereich (DeltaPort)“.
Wesel hat einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 440% und einen im Vergleich aller Kommunen des Kreises Wesel niedrigen Hebesatz der Grundsteuer B von 413%. Einzelhandelsrelevante Zahlen liefert die Niederrheinische IHK auf Basis von Daten der GfK GeoMarketing. Laut der IHK Liste erreicht die Kaufkraft in Wesel den Indexwert 99,3 (Deutschland: 100). Der Einzelhandelsumsatz vor Ort hat den Indexwert 115,4 und die Einzelhandelszentralität erreicht 116,2. Kaufkraft wird also aus dem Umland angezogen.
Lage und Verkehr
Alpen, Hamminkeln, Hünxe, Rheinberg, Voerde und Xanten sind Nachbarn von Wesel im Kreis. Zusätzlich grenzt Rees aus dem Kreis Kleve an die Stadt. Eine Reihe von Ruhrgebietsstädten befindet sich maximal 50 Kilometern von Wesel entfernt. So liegt Bochum in etwa 46 Kilometern, Essen in ungefähr 36 Kilometer und Duisburg in ca. 27 Kilometern Entfernung von Wesel. Die NRW-Hauptstadt Düsseldorf ist knapp 50 Kilometer und Krefeld ungefähr 36,5 Kilometer weit weg. Die Entfernung bis zur niederländischen Stadt Nimwegen beträgt ungefähr 55 Kilometer und bis nach Münster knapp 78 Kilometer (alle Angaben: Luftlinie).
Wesel bietet Anschluss an die Autobahnen A3 und A57. Die A3 durchquert Deutschland von der niederländischen bis zur österreichischen Grenze, während die A57 von der niederländischen Grenze bis nach Köln führt. Regionalbahnen und Regionalexpress-Züge fahren von Wesel aus beispielsweise nach Duisburg, Düsseldorf, Düsseldorf-Flughafen, Koblenz, Köln, Krefeld, Mönchengladbach und Oberhausen. Im ÖPNV gehört Wesel zum Verkehrsverbund Rhein-Ruhr (VRR), wobei der Bahnhof auch ein Knotenpunkt des Busverkehrs ist. Dem Frachtverkehr auf dem Wasser dient in Wesel das Hafenzentrum DeltaPort und für Flugreisen steuert man von Wesel aus am besten den Flughafen Düsseldorf an.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Wesel oder im Regierungsbezirk Düsseldorf auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
