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Wir sind als Kölner Immobiliengutachter auch in Pulheim, im Rhein-Erft-Kreis und im Rheinland mit der Immobilienbewertung befasst. Die Immobiliensachverständigen setzen in Pulheim und im Rhein-Erft-Kreis rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Stadt Pulheim ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Pulheim sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Rhein-Erft-Kreis, im Bereich des Ballungsraumes Köln/Bonn, im Rheinland sowie in Pulheim.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Pulheim neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Pulheim zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Pulheim gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Pulheim und im südwestlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Pulheim
Pulheim liegt ganz im Nordosten des Rhein-Erft-Kreises und besitzt seit 1981 Stadtrecht. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 736 Einwohner pro km². Die Stadt hat sich unter anderem im internationalen Golfsport einen Namen gemacht.
Immobilienpreise in Pulheim
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 3.015 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.140 bis 3.905 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 3.450 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.150 bis 2.150 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 2.350 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.825 bis 3.040 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 3.760 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 3.270 bis 4.355 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 9,00 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 7,45 bis 11,00 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 11,20 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 9,60 bis 12,90 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 10,55 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 8,60 bis 11,75 €/m² Wohnfläche
Der IHK-Broschüre „Wirtschaftsregion Köln (Statistischer Überblick)“ entnehmen die Immobiliengutachter, dass die Miete für Ladenlokale in Pulheimer 1A-Lagen zwischen 5 und 20 Euro/m²/Monat kostet. Für Büros in Hauptlagen werden 5 bis 11 Euro/m²/Monat fällig und Produktions- und Lagerflächen schlagen mit 2,50 bis 4 Euro/m²/Monat zu Buche.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Pulheim.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region der Kölner Bucht und des Rheinlandes einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort
>Die Immobiliengutachter erkennen: Wohnen in Pulheim bedeutet oft Wohnen im Grünen und eignet sich damit beispielsweise als Wohnstandort für diejenigen, die in Köln arbeiten oder studieren, dort aber nicht unbedingt leben möchten. Tendenziell ist Pulheim als Wohnstandort natürlich auch preisgünstiger als Köln. Über 10 800 Pulheimer pendeln laut eines Berichts des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen zur Arbeit nach Köln. Mit großem Abstand folgen Frechen und Düsseldorf als Ziele, in die jeweils deutlich unter 1.000 Pulheimer Auspendler fahren. Der Rhein-Erft-Kreis hatte im Juli 2014 eine Arbeitslosenquote von 7,8%. NRW kam auf 8,4% und Deutschland auf 6,6%.
Pulheim besitzt mit der Abtei in Brauweiler (s. Bild oben) ein herausragendes Zeugnis sakraler Baukunst. Attraktive Bauwerke werden von den Immobiliensachverständigen daneben beispielsweise in der Stommelner Mühle und das alte Pulheimer Rathaus gesehen. Die städtische Website verweist auf interessante Einzelhandelsstandorte in den Stadtteilen Pulheim, Brauweiler und Stommeln, die sich für Bewohner zum Shopping anbieten. Das nahegelegene Köln bietet viele weitere Einkaufsmöglichkeiten. Bei der Naherholung verweist Pulheim darauf, dass das Stadtgebiet „von Freiflächen und Waldzonen umrahmt ist“. Zwei Golfplätze befinden sich auf dem Stadtgebiet, wobei die Golfanlage Gut Lärchenhof vom berühmten Golfer Jack Niklaus entworfen wurde und regelmäßig internationale Top-Spieler anzieht. Badefreunde können ab Herbst das sanierte Freibad Stommeln mitsamt neuem Hallenbad nutzen. Zusätzlich gibt es noch ein weiteres Hallenbad in Pulheim. Auf dem Stadtgebiet befinden sich neun Grundschulen, eine Hauptschule, zwei Realschulen, zwei Gymnasien und eine Gesamtschule.
Gewerbestandort
Auf Pulheim.de lesen die Immobiliengutachter, dass es zwei Gewerbegebiete auf dem Stadtgebiet von Pulheim gibt: das auf das etwa 58,5 Hektar große Gewerbegebiet Pulheim und das etwa 72,5 Hektar große Gewerbegebiet Brauweiler. Zusätzlich existiert ein neu angelegtes Gewerbegebiet Pulheim-Süd. Als Branchen, die sich in den Gewerbegebieten angesiedelt haben, werden die Automobil- und Verpackungsindustrie, Elektro- und Baugewerbe, Energiegewinnung, Kosmetikherstellung und Telekommunikation genannt. Handel und Dienstleistungen präsentieren sich laut Pulheim.de auch in den Ortszentren von Brauweiler, Pulheim und Stommeln. Die IHK Köln nennt für Pulheim auf Basis der GfK GeoMarketing eine Zentralitätskennziffer von 60,1, welche auch für die Immobilienbewertung eine wichtige Kennziffer sein kann. Der Umsatz vor Ort (in Pulheim) erreicht einen Indexwert von 71,5. 2014 hat Pulheim einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 430%, während der Hebesatz der Grundsteuer B bei 420% liegt.
Lage und Verkehr
Der mit Abstand größte Nachbar Pulheims ist Köln. Im Rhein-Erft-Kreis grenzen Bergheim und Frechen an die Stadt. Weitere Nachbarn sind die Kommunen Dormagen und Rommerskirchen, die beide im Rhein-Kreis Neuss liegen. Pulheim ist nur etwa 25 Kilometer von Düsseldorf entfernt. Bis nach Solingen im Bergischen Land sind es etwa 27 Kilometer Entfernung (alle Angaben: Luftlinie).
Von Pulheim aus gelangt man schnell auf die Autobahnen A 1 und A57. Auf dem Stadtgebiet befinden sich darüber hinaus die beiden Bahnhöfe Pulheim und Stommeln. Sie liegen an der Strecke, die die Stadt Rheydt mit dem Kölner Stadtteil Ehrenfeld verbindet. Der innerstädtische ÖPNV wird in Pulheim überwiegend mit Bussen realisiert. Die Stadt gehört zum Verkehrsverbund Rhein-Sieg (VRS). Für Flugreisen bieten sich die Flughäfen Düsseldorf und Köln-Bonn an.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Pulheim, im Rhein-Erft-Kreis oder im Ballungsraum Köln/Bonn auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
