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Wir sind als Kölner Immobiliengutachter auch in Niederkassel, im Rhein-Sieg-Kreis und im Rheinland mit der Immobilienbewertung befasst. Die Immobiliensachverständigen setzen in Niederkassel und im Rhein-Sieg-Kreis rechtssichere und belastbare Immobilienbewertung um.
Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.
Wir sind in unserem Sachverständigenbüro
Zertifizierte Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner) sowie qualifizierte Dipl.-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Wir betrachten über viele Jahre die jeweiligen regionalen Teilmärkte in den Ballungsräumen Köln-Bonn, Düsseldorf sowie im Bereich des Regierungsbezirks Düsseldorf und können u.a. mit diesen Marktkenntnissen präzise Immobiliengutachten erstellen.
Für uns Immobiliensachverständige ist die Stadt Niederkassel ein spannender Ort. Die Immobiliengutachter beobachten die Immobilienmarktdaten der Stadt Niederkassel sehr genau.
Die Bewertung von Immobilien ist in diesen verdichteten und teilweise sehr individuellen Innenstadtbereichen recht anspruchsvoll und überaus interessant.
Für die Immobilienbewertung werden eine Reihe Immobilienmarktinformationen gesammelt und in normierten Wertermittlungsverfahren weiterverarbeitet. Die wichtigen recherchierbaren Marktdaten sind u.a. Kaufkraft- und Bevölkerungsentwicklung, Liegeschaftszinssätze, Bodenrichtwerte, Mieterträge aber auch Pachthöhen, Baukosten und Vergleichsdaten von bekannten Verkaufstransaktionen. Die Zinsentwicklung sowie die Immobilienkonjunktur sind ebenfalls zu untersuchende Themen in der Immobilienwertermittlung im Rhein-Sieg-Kreis, im Bergischen Land, im Rheinland sowie in Niederkassel.
Die Immobiliensachverständigen Neugebauer und Kirchner untersuchen im jeweiligen Bewertungsfall in Niederkassel neben den o.g. Immobilienmarktkennzahlen die Substanz der baulichen Anlagen. Diese Daten werden letztendlich in ein normiertes und im Markt langjährig erprobtes Wertermittlungsverfahren eingebracht. Diese zu verwendenden Verfahren sind das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Wir führen als im Rheinland ansässige Immobiliensachverständige mit Ihnen eine umfängliche Ortsbesichtigung durch um die baulichen Anlagen zu dokumentieren aber auch einen Eindruck von der Umgebung sowie der Wohn- oder Geschäfstlage in Niederkassel zu bekommen. Als Ergebnis erhalten Sie ein rechtssicheres und belastbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch.
Für die Immobilienbewertung in der Stadt Niederkassel gibt es diverse Anlässe, für die wir zur Verfügung stehen. Einige dieser Gutachtenanlässe sind:
Immobilienverkauf
Die Anlässe für eine Immobilienveräußerung in NRW oder im Rheinland sind vielschichtig. Meist ändert sich die Familienstruktur, ein Erbfall tritt ein oder berufliche Gründe führen zu einem Wohnortwechsel. Hier kann es vorteilhaft sein, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. […]
Immobilienkauf
Gerade heute, in den vielfach sehr angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots in Westen Deutschlands und besonders auch in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland, ist es meist für Marktteilnehmer recht problembehaftet, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilientransakteuren wider und werden meist so nicht beurkundet. […]
Gerichtliche Auseinandersetzungen
Die beiden Sachverständigen sind seit vielen Jahren für Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen u.a. im Rheinland bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema im Bundesland Nordrhein-Westfalen. […]
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Leider zählt die Scheidung einer Ehe zu den regelmäßigen Fällen in der Sachverständigenpraxis der drei Immobilienbewerter in Nordrhein-Westfalen und im Rheinland. Einen kühlen Kopf zu bewahren, kann hier helfen, einges Geld zu sparen. Es erweist sich häufig für zu scheidende Eheleute als günstigste Möglichkeit, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszutrennen und gesondert monetär zu auszuhandeln. […]
Berufsbetreuung und Betreuung
Als gerichtlich bestellter Betreuer oder Berufsbetreuer sind Sie mit dem Sachverhalt konfrontiert, das Immobilienvermögen der zu betreuenden Person in Nordrhein-Westfalen möglicherweise verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten bezahlt werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Verbrauchen der eigenen Vermögenswerte. […]
Immobilieninvestments
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern werden in der Regel Fremdmittel betreut. Hier ist Rechenschaftslegung gegenüber den Geldgebern ein Muss. Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) eines im Bundesland Nordrhein-Westfalen ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann regelmäßig eine gute Wahl. […]
Erben und Vererben
In unserer Immobilienwertermittlungspraxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland ein nicht seltener Fall im Bereich der Erstellung von Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor den gleichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe in Nordrhein-Westfalen oder im Rheinland mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Ihr Freibetrag ist bereits ausgeschöpft? Eine der ersten Fragen, die uns zunächst in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Immobilienwertgutachten eigentlich?“ […]
Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie erwarten eine Entschädigung. […]
Die qualifizierten sowie zertifizierten Immobiliensachverständigen Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner setzen jeweils mit ihren Immobilienwertgutachten belastbare und rechtsischere Immobilienbewertung in Niederkassel und im südlichen Nordrhein-Westfalen um.
Ein Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für institutionelle Immobilientransakteure oder Berufsbetreuer erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und auch das sichere Auftreten gegenüber anderen Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Kunden der Immobiliengutachter Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den den Immobilienstandort (Makrolage und Mikrolage) die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den sonstigen Zustand, den Wert nebst relevanten Anhängen.
Immobilienstandort Niederkassel
Die Stadt Niederkassel liegt im Norden des Rhein-Sieg-Kreises am Rhein. Die sieben Stadtteile verteilen sich auf eine Gesamtfläche von 35,79 km² und die Bevölkerungsdichte liegt bei 1.029 Einwohnern/km². Ganz in der Nähe der Stadt mündet die Sieg in den Rhein.
Immobilienpreise in Niederkassel
- Kaufpreise Bestandshäuser: Durchschnittspreis: 2.730 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 1.955 bis 3.535 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Neubauhäuser: Durchschnittspreis: 3.110 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 2.610 bis 4.245 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Wiederverkauf): 2.220 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 945 bis 3.415 €/m² Wohnfläche - Kaufpreise Eigentumswohnungen (Erstbezug): 3.405 €/m² Wohnfläche,
Spanne: 3.060 bis 3.795 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Bestand): Durchschnitt 7,85 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 6,50 bis 9,15 €/m² Wohnfläche - Wohnungsmiete (Erstbezug): Durchschnitt 9,90 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 8,50 bis 11,20 €/m² Wohnfläche - Hausmiete: Durchschnitt 9,00 €/m² Wohnfläche / Monat netto kalt,
Spanne: 7,50 bis 9,85 €/m² Wohnfläche
Kleine Ladenlokale (bis 60 m²) kosten in 1a-Lage des Geschäftskerns von Niederkassel durchschnittlich eine Miete von 11,75 Euro/m²/Monat. Die Durchschnittsmiete für große Ladenlokale (ab 100 m²) in derselben Lage beträgt 10,80 Euro/m²/Monat. In 1b-Lagen des Geschäftskerns zahlt man 8,10 Euro/m²/Monat für kleine und 7,20 Euro/m²/Monat für große Ladenlokale.
In Nebenlagen der Stadt liegt die durchschnittliche Miete für Geschäfte in 1a-Lage bei 6,70 Euro/m²/Monat für kleine und 6,60 Euro/m²/Monat für große Ladenlokale. In 1b-Lagen werden 6 beziehungsweise 5,80 Euro/m²/Monat fällig.
Gewerbegrundstücke in einfacher Lage von Niederkassel kosten im Durchschnitt 105 Euro/m². In mittlerer Lage zahlt man für Gewerbegrundstücke 128 Euro/m² und in guter Lage 150 Euro/m². Büros mit einfacher Ausstattung kosten 5,50 Euro/m²/Monat, Büros mit mittlerer Ausstattung im Durchschnitt 6,75 Euro/m²/Monat und mit guter Ausstattung 10,50 Euro/m²/Monat. All diese Angaben lesen die Immobiliensachverständigen in der Broschüre „Zahlen und Fakten 2013-2014“ der IHK Bonn/Rhein-Sieg nach.
Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Niederkassel.
Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen Rheinland, Westerwald und Bergischem Land einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.
Wohnstandort Niederkassel
Niederkassel überzeugt uns als Immobiliengutachter für Niederkassel und Umgebung vor allem durch seine Lage zwischen den beiden Großstädten Köln und Bonn sowie am Rhein. Der alte Stadtkern Niederkassels zieht viele Touristen an und ist auch für Einwohner reizvoll. Niederkassel hat mit dem Helmut-Loos-Bad ein Hallenbad und neben anderen Sportstätten den Skatepark Mondorf und den Skate-, Bike- und Beachvolleyballpark Widdig.
Die beiden großstädtischen Nachbarn von Niederkassel machen sich auch positiv bemerkbar, wenn es um Arbeitsplätze für die Einwohner der Stadt geht. Laut Angaben des Landesbetriebs für Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) gab es 2011 in Niederkassel 3.895 Einpendler und 14.036 Auspendler. 5.457 Niederkasseler pendelten nach Köln, 3.086 nach Bonn und weitere 1.674 nach Troisdorf. Laut Arbeitsagentur lag die Arbeitslosenquote im gesamten Rhein-Sieg-Kreis im Januar 2015 bei 5,6 %, auf Landesebene (NRW) bei 7,8 % und bundesweit bei 6,4 %.
Niederkassel ist Standort von fünf Grundschulen und diversen weiterführenden Schulen. Neben einem Gymnasium und einer Hauptschule gibt es eine Realschule und eine Förderschule. Für das Jahr 2016 ist eine Gesamtschule in Planung.
Gewerbestandort
Wir halten als Immobiliensachverständige für Niederkassel und Umgebung die Stadt aufgrund ihrer zentralen Lage zwischen Köln und Bonn auch als Unternehmensstandort für sehr interessant. Mit kleinen und mittelständischen Unternehmen aus dem Maschinenbau und dem Baugewerbe kann Niederkassel ebenso aufwarten wie mit einer Reihe von Firmen aus der Chemiebranche. Einer der größten Arbeitgeber der Region ist Evonik. Der Tourismus hat für Niederkassel ebenfalls eine Bedeutung. Die Lage der Stadt direkt am Rhein und die Nähe zu Köln und Bonn ziehen jedes Jahr tausende von Besuchern in die Altstadt und an die Promenade.
Der Hebesatz der Grundsteuer B und für die Gewerbesteuer liegen in Niederkassel jeweils bei 450%. Laut dem Branchenreport Einzelhandel 2014 der IHK Bonn/Rhein-Sieg erreicht die einzelhandelsrelevante Kaufkraft einen Indexwert von 107,2 (Deutschland: 100). Der Einzelhandelsumsatz vor Ort kommt auf den Indexwert 66,1 und die Einzelhandelszentralität erreicht den Wert 61,7. Kaufkraft fließt also aus der Stadt ins Umland ab, was angesichts der großen Nachbarn nicht unbedingt verwundert.
Lage und Verkehr
Niederkassel ist im Rhein-Sieg-Kreis umgeben von Bornheim und Troisdorf. Daneben grenzen sowohl Bonn als auch Köln an die Stadt. Ein weiterer Nachbar ist Wesseling im Rhein-Erft-Kreis. Niederkassel liegt 64 Kilometer von Koblenz und etwa 69,5 Kilometer von Siegen entfernt. Die Kreisstadt Siegburg befindet sich in knapp 12 Kilometern Entfernung (alle Angaben: Luftlinie).
In der Nähe Niederkassels befinden sich Auffahrten auf die Autobahn A59, die mit Unterbrechungen von Dinslaken bis zum Autobahnkreuz Bonn-Ost führt. Auch eine Auffahrt auf die Autobahn 565 ist nicht weit entfernt. Diese Autobahn ist ein Bindeglied zwischen den Autobahnen A59 und A61. Mit der Autofähre Mondorf kann man von Niederkassel nach Bonn-Graurheindorf übersetzen und die Personenfähre legt in Wesseling an. In Mondorf gibt es außerdem einen Yachthafen. Beim ÖPNV gehört Niederkassel zum Verkehrsverbund Rhein-Sieg (VRS). Busse verbinden die Stadt zum Beispiel mit Bonn, Porz Zündorf (Köln), Siegburg und Troisdorf.
Treten bei Ihnen Fragen an uns Immobiliengutachter bzgl. der Immobilienbewertung in Niederkassel, im Rhein-Sieg-Kreis oder im Ballungsraum Köln/Bonn auf, kontaktieren Sie uns gern mit dem rechten Kontaktformular oder der Telefonnummer 02 21/ 30 07 12 46. Wir freuen uns auf den Kontakt mit Ihnen.
Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind seit mehr als 30 Jahren beruflich in der Immobilienwirtschaft Deutschlands unterwegs und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) und Bayern ansässig. Dietmar Neugebauer und Matthias Kirchner sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
