Immobiliengutachter Leverkusen

In Leverkusen sind die Immobiliengutachter Neugebauer, Binder und Kirchner u.a. mit der Immobilienbewertung beschäftigt. Die Kölner Immobiliensachverständigen sind auch in Leverkusen und dem Rheinland aktiv.

Immobilien-Standort Leverkusen

Die Stadt Leverkusen ist vielen Menschen insbesondere als Standort der Bayer AG

Leverkusen

Thomas Max Müller / pixelio.de

sowie des Fußballvereins Bayer Leverkusen bekannt. Leverkusen darauf zu reduzieren, wird der Stadt im Bergischen Land jedoch nicht gerecht. Dhünn, Wupper und Rhein sind Flüsse auf dem Leverkusener Stadtgebiet. Der Rhein trennt Leverkusen von Köln, Nordrhein-Westfalens einwohnerstärkster Stadt.

Allgemeines (Daten)

Leverkusen hat 162.790 Einwohner (Stand: Ende 2013) und insgesamt drei Stadtbezirke, die die römischen Ziffern I bis III tragen. Der einwohnerstärkste Stadtbezirk ist der Stadtbezirk II mit 58.931 Einwohnern. Die gesamte Stadt Leverkusen kam zwischen 2003 und 2013 auf ein Bevölkerungswachstum von 0,6%. Die Bevölkerungsdichte von Leverkusen liegt bei 2.028 Einwohner pro km² und ist damit geringer als die Bevölkerungsdichte von Köln (2.528 Einwohner je km²) und Düsseldorf (2.731 Einwohner je km²), aber höher als die von Aachen (1.493 Einwohnern pro km²).

Die Immobiliensachverständigen setzen in Leverkusen und im Rheinland professionelle und gerichtsfeste Immobilienbewertung um.

Hierzu werden die entscheidenden wertermittlungsrelevanten Immobilienmarktdaten erfasst, in normierten Wertermittlungsverfahren (Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren) verarbeitet und im Ergebnis in ein Verkehrswertgutachten geschrieben. Derartige Immobilienwertgutachten werden meist benötigt, wenn der Verkauf der Immobilie bspw. nur simuliert werden soll. Hierzu zählen Erbfälle, bei denen ein Erbe die Immobilie übernimmt und die Miterben ausbezahlt, ein Wirtschaftsprüfer den Immobilienwert in der Bilanz neu buchen muss oder der Unternehmenswert mit Immobilienbeteiligung (going concern) als Fortführungswert zu bestimmen ist und v.a. mehr.

Immobilienpreise in Leverkusen

Die Broschüre „Zahlen, Daten. Fakten 2013“ für den Standort Leverkusen gibt folgende Preise für Ladenlokale an:

  • City (o. Rathaus-Galerie) zwischen 10 und 30 Euro/m²/Monat,
  • Gute Zentrenrandlage City zwischen 4,50 und 15,00 Euro/m²/Monat,
  • Opladen Innenstadt zwischen 7 und 23,00 Euro/m²/Monat,
  • Opladen Nebenlagen zwischen 4,50 und 15 Euro/m²/Monat,
  • Schlebusch Zentrum zwischen 5 und 21,00 Euro/m²/Monat,
  • Nahversorgungszentren in den Stadtteilen zwischen 4 und 9 Euro/m²/Monat.

Bei Büroflächen beobachten die Immobiliengutachter in Leverkusen City (Wiesdorf-West) zwischen 4 und 11 Euro/m²/Monat, in Opladen-Mitte plus Schusterinsel zwischen 5 und 10 Euro/m²/Monat sowie in Schlebusch-Mitte zwischen 5 und 11 Euro/m²/Monat. In anderen Leverkusener Lagen liegen die Büropreise zwischen 4 und 11,50 Euro/m²/Monat. Leverkusener Lager- und Produktionsflächen kosten zwischen 2 und 3,50 Euro/m²/Monat (ohne Heizung) bzw. zwischen 3 und 3,50 Euro/m²/Monat (mit Heizung). Der Bodenrichtwert für gewerbliche Bauflächen in Leverkusen liegt erschließungs- und kanalanschlussbeitragsfrei bei durchschnittlich 110 €/m².

Werte für die Kaltmiete von Wohnungen in Leverkusener Mehrfamilienhäusern liefert der LEG Wohnungsmarktreport 2013 für Leverkusen. Ihm zufolge verzeichnen die Immobililensachverständigen die höchsten Nettokaltmieten in der Stadt mit 7,10 bis 7,45 Euro/m²/Monat im Leverkusener Postleitzahlengebiet „51375“ (Leverkusen-Schlebusch). Besonders preisgünstig wird es dagegen im Postleitzahlengebiet „51377“ (Steinbüchel, Alkenrath, Manfort), wo für Mehrfamilienhaus-Wohnungen eine Miete zwischen 6,05 und 6,41 Euro/m²/Monat gezahlt wird.

Wir stehen als Immobiliengutachter beratend an Ihrer Seite und unterstützen Sie bei Fragen um Ihre Immobilie in Leverkusen.

Wir analysieren u.a. die Gebäudesubstanz. Die wertbeeinflussenden Merkmale sind demnach zum einen Marktdaten und zum anderen wertrelevante Substanzanalysen, welche die Alterswertminderung beschreiben bzw. direkte Wertzuschläge oder Wertabschläge mit sich bringen. Der entsprechende Baukörper wird des Weiteren auch deshalb untersucht um das individuell zu beurteilende Immobilienobjekt sowohl von seiner Größe, von seinem Zustand und von seinem Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktposition zu bewerten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige wird im Rahmen einer ausgiebigen Ortsbesichtigung das Immobilienobjekt ausführlich dokumentieren und umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen Rheinland und Bergischem Land einholen und auswerten. Gehen Sie bitte bei unseren Immobiliengutachten von qualitätsgesicherten und fundierten Endprodukten (Vieraugenprinzip) aus.

Wohnstandort Leverkusen

Leverkusen gehört zum reizvollen Bergischen Land und bezeichnet sich selbst als eine „Stadt mit hohem Erholungswert, mit viel Grün vor allem an den Ausläufern des Bergischen Landes und mit romantischem Rheinufer im Norden.“ Die Immobiliengutachter verweisen in Leverkusen auf Bauwerke wie Schloss Morsbroich und Veranstaltungen wie die Leverkusener Jazztage, die weit über die Stadtgrenze hinaus bekannt sind. Daneben ist Leverkusen natürlich auch als (oftmals preisgünstigerer) Standort für diejenigen interessant, die in Köln arbeiten oder studieren. Aber auch für diejenigen, die einen Job oder Studienplatz in Düsseldorf haben, kann Leverkusen ein attraktiver Wohnort sein, von dem aus sie ihren Arbeitgeber bzw. ihre Hochschule gut erreichen.

Eine lebendige Kneipenszene präsentiert sich für in Leverkusen-Opladen, sodass auch Nachtschwärmer in Leverkusen Anlaufstationen haben. Daneben bietet sich für die Bewohner Leverkusens ein Ausflug nach Köln ein, um zahlreiche weitere Nightlife-Möglichkeiten zu nutzen. Attraktive Naherholungsparks in Leverkusen sind unter anderem der Japanische Garten sowie der Wildpark Reuschenberg. Zur Kulturlandschaft der Stadt gehören zum Beispiel das städtische Museum für moderne Kunst im Schloss Morsbroich sowie das NaturGut Ophoven als Mitmachmuseum, das auch für Kinder viel Interessantes bietet. Für Kultur-Veranstaltungen stehen in der Stadt unter anderem das Forum Leverkusen sowie das Bayer Kulturhaus zur Verfügung.

Gewerbestandort Leverkusen

Als Wirtschaftsstandort wirbt Leverkusen natürlich damit, dass „Global Player aus Chemie und Pharmazie“ für das Wirtschaftsprofil bedeutend sind. Aber nicht nur. Zusätzlich seien innovative Mittelständler stark vertreten, heißt es auf Leverkusen.de, wobei die Website explizit „Autozulieferbetriebe, Kunststoff- und Metallverarbeiter sowie Vertreter der Zukunftsbranchen Innovative Werkstoffe, Gesundheitswirtschaft und Umwelttechnologie“ nennt. Darüber hinaus haben auch unternehmensnahe Dienstleistungen, Handwerk und Einzelhandel Bedeutung. Die Immobiliengutachter verzeichnen für Leverkusen einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 475% (Stand: Juli 2014). Der Hebesatz der Grundsteuer B liegt bei 590%. Die Grundsteuer kann aber in bestimmten Fällen teilweise erlassen werden, heißt es auf Leverkusen.de.

Spezielle Lagefaktoren für den Einzelhandel

Als Einkaufszonen der Stadt bezeichnet die Stadt selbst die Wiesdorfer City, die als Zentrum von Leverkusen gilt und von „Einkaufscentern und lichtdurchfluteten Passagen“ geprägt ist, die „Flaniermeile mit kleinen Boutiquen“ in Leverkusen-Schlebusch sowie die Fußgängerzone in Leverkusen-Opladen.

Als Kaufkraft pro Einwohner verzeichnen die Immobiliengutachter für Leverkusen 21.885€ pro Person. Der LEG Wohnungsmarktreport 2013 für Leverkusen gibt für NRW 20.615€ und für Deutschland 20.554€ an (Stand: 2012). Der Umsatz am Verkaufsort hat einen Indexwert von 116,7, während die Einzelhandelszentralität 111,9 erreicht (Bundesdurchschnitt: 100). Kaufkraft wird also von Leverkusen aus dem Umland angezogen.

Lage und Verkehr

Rund um Leverkusen befinden sich die Städte Bergisch Gladbach, Burscheid, Leichlingen und Odenthal, die Teil des Rheinisch-Bergischen Kreises sind, Langenfeld und Monheim im Kreis Mettmann sowie die kreisfreie Stadt Köln. Leverkusen liegt im Bergischen Land und ist nicht weit von anderen Städten dieser Region entfernt. So befindet sich Solingen in knapp 17 Kilometer, Remscheid in knapp 22 Kilometer und Wuppertal in etwa 27 Kilometern Entfernung. Düsseldorf, die Hauptstadt von NRW, ist mit etwa 26 Kilometern Entfernung ebenfalls nicht allzu weit weg (alle Angaben: Luftlinie).

Auf dem Stadtgebiet Leverkusens liegen Teilstrecken der Autobahnen A1, A3 und A59. Der Bahnhof Leverkusen-Mitte wird unter anderem von den Regionalexpress-Linien RE1 und RE5 angesteuert. Sie binden Leverkusen beispielsweise an Aachen, Bonn, Düren, Düsseldorf, Essen, Koblenz und Köln an. Der nahegelegene Kölner Hauptbahnhof bietet auch Anschluss ans Fernbahnnetz Deutschlands. Der Flughafen Köln/Bonn liegt in 25 und der Flughafen Düsseldorf in 45 Kilometern Entfernung. Häfen in erreichbarer Entfernung zu Leverkusen sind der Hafen Köln-Niehl in 15 Kilometern sowie der Duisburger Hafen in ungefähr 70 Kilometern Entfernung.

Leverkusen gehört beim ÖPNV zum Verkehrsverbund Rhein-Sieg (VRS). Der städtische ÖPNV wird weitgehend mit Bussen der Kraftverkehr Wupper-Sieg organisiert. Darüber hinaus existiert in Schlebusch eine Haltestelle der Linie 4 der Kölner Verkehrsbetriebe (KVB). Sie bindet Leverkusen an Köln an.


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